从历史经验来看，以往地产调控存在明显的周期性，以2010-2011年的小周期为例，2010年1月国务院出台国十一条，要求二套房首付不得低于40%，随后紧跟的新国十条、新国八条中“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市迅速超过40个，这波调控周期持续了21个月，2011年底央行下调存款准备金宣告调控接近尾声，2012年各地调控政策均出现明显缓和。在2013-2014年的小周期中，2013年2月新国五条出台，不仅重申坚持执行限购、限贷等调控政策，同时提出要求各地公布年度房价控制目标。随后多个城市密集推出了新的调控政策，2014年6月呼和浩特发文取消限购，之后全国40多个城市松绑限购，这轮调控小周期持续时间更短，只有16个月。

相较于上面两轮调控周期，本轮地产调控的韧性明显加强了，2016年8月苏州、厦门等核心二线城市重启限购开始，至今已有22个月，2018年更是出现调控升级的迹象，限售、限价政策已延伸至三、四线城市，甚至囊括了部分县或县级市，本轮调控已经覆盖了80多个城市，调控政策已先后出台百余次。不过我们也看到，由于调控范围已经很广，未来继续从严的空间并不大，而2018年以来更多的二线城市陆续出台降低落户门槛、提高购房优惠补贴等政策，通过“降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量”，实现变相放松，一定程度上对冲了需求端严调控的影响。

在低库存的状态下，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。正因为低库存下存在价格上行风险，将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管。2018年1-5月100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积为2.30亿平方米，同比增长35.40%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为634.97万平方米，同比增长5.33%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.02亿平方米，同比增长31.60%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.22亿平方米，同比增长40.90%。我们可以看到，尤其在二、三线城市，2018年以来土地供应量明显增加。

从成交来看，2018年1-5月100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积为2.06亿平方米，同比增长16.75%。其中1-5月一线城市住宅类供应土地规划建筑面积为798.28万平方米，同比增长6.03%。二线城市住宅类供应土地规划建筑面积为9609.05万平方米，同比增长13.37%。三线城市住宅类供应土地规划建筑面积为1.01亿平方米，同比增长21.13%。在供地端加量的大环境下，土地成交保持平稳增长。

值得注意的是，相较于2017年上半年，2018年上半年住宅类土地溢价率明显走低，百城住宅类土地溢价率维持在20%左右窄幅波动。在预售证的审批上，3月后预售证审批出现放松，4月略有收缩，但5月再次小幅放量。此外，武汉、长沙等城市预售证的发放标准上进行了微调，比如合肥市实行精装修和毛坯分开备案，精装修商品房预售证有15-20%的上涨空间，后续供给侧的放松，尤其是预售证监管政策的边际改善仍需重点关注。

作为房地产、金融及相关行业董事长或高管的您或许正在思考如下问题：

• 2018下半年和2019年，房地产市场包括一、二、三和四线城市的发展趋势如何？

• 当前和未来住宅、商业、办公和酒店投资、开发和运营及合作机遇如何？

• 租购并举的住房制度下，长租公寓（含酒店公寓）投资、开发和运营及合作机遇如何？

• 养老地产、文旅地产、特色小镇投资、开发和运营及合作如何开展？

• 特色小镇产业和田园综合体定位、特色挖掘及建设、规划与经验如何？

• 新时期房企的规模与利润如何平衡？

• 房地产存量时代，物业管理发展机遇如何？

• 物流地产、产业园区热潮中，房企跨界的趋势与机遇如何？

• 我国房地产资产证券化（含REITs、CMBS和ABS）的现状、机遇和趋势如何？

• 房地产资产证券化法规、产品设计和创新及案例如何？

• 银保监会、证监会（和基金业协会）等监管部门最新的房地产监管相关政策分析？

• 资管新规下房地产企业如何破解融资困境？

• 房地产私募基金在监管新规下发展趋势如何？

• 房地产企业合作开发和并购的策略、时机和项目把握、风险控制方式及实战关键点有哪些？

• 房地产相关服务企业怎样辅助和配合房地产企业的创新、转型和升级？

• 咨询服务行业（含建筑、财务、法务、策划和营销等）如何助力房地产产业和企业？

• 海外投资方面，国家有关部门允许投资哪些房地产产品及相关领域？

• 海外不同国家或地区房产投资机遇与环境如何？

• 海外房产投资面临的贷款、法律、税务和汇率等风险如何？

……

为应对这些问题作深入交流探讨，探索2018年房地产市场，启发企业战略定位、挖掘潜在商机并达成合作，中国房地产俱乐部定于2018年10月12日（星期五）在上海浦东香格里拉大酒店举办 “房地产合作、升级、创新和转型论坛暨中国房地产俱乐部第二十九届上海论坛”，届时众多精英人士齐聚一堂，共探合作机遇。