2018年长租公寓市场风起云涌，万亿市场红利下，更多品牌企业竞相加入，公寓市场热度始终居高不下，不管是人才公寓的积极布局，还是智慧公寓生态链的搭建，亦或是“甲醛事件”倒逼行业加强监管等系列事项的涌现，都引起了较大的市场关注。 

2018年是租赁市场迅速发展的一年，中央政府出台了系列支持文件，政策红利不断释放。随着租赁人口的显著增加，租赁市场前景也日渐广阔，更多企业开始布局长租公寓，市场或将迎来新一轮机遇，接下来本文从需求端和供给端来探讨长租公寓市场存在的发展契机。

对于租赁市场而言，政策的支持是推动行业发展的关键因素，政府不断强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，并从扶持住房租赁企业、完善租赁补贴机制和相关法律、提供金融支持等方面来支持租赁市场的供给。

目前，租赁市场需求渐长，供给稍显不足，针对市场供需相对不均衡的情况，各大城市都制定了租赁用地供应计划，对供地面积、供应套数、供应主体等方面都做出相应规定，政策的支持是租赁市场发展的有效动力。2018年租赁市场将有更多资源被盘活，在资源的城市分布上，主要以人口净流入较多的一二线城市为主，各城市在租赁用地供应方面也呈现不同特征，北京、上海、杭州南京主要侧重于新建商品房配建、集体土地建设租赁住房，深圳等珠三角城市依靠土地更新项目来扩大租赁供给面积，其他二线城市则通过新建商品房配建租赁住房的形式来增加供给，租赁市场形成了以盘活存量、扩充增量为主导的供给方式。

从租赁住房用地的市场成交情况来看，北京、上海、广州、杭州和南京等地纯租赁地块竞得方多是市属和区属国企，国企加大对租赁地块的获取力度，有利于增加租赁市场的有效供给，进一步缓解供需矛盾。在拿地成本方面，以华润置地为例，2018年8月和10月华润分别竞得上海松江区1宗纯租赁地块，楼面价仅为3500元/平方米，与周边其他商住地块的拿地成本（约楼面价10000元/平方米）相比，明显较低，仅为周边商住地块拿地成本的三分之一。在成交量方面，我们以租赁住宅成交数量较多的上海市为例，截止到2018年11月中旬，全市租赁住宅用地成交量超30宗，仅10月上海成交的13宗自持地块中，租赁用地就高达10宗，市场成交情况较可观。从以上分析我们可以看出，租赁市场的成交情况呈现三个显著特征：成交企业以国企居多，土地供应量有所增加，拿地成本相对较低。

在传统的租赁方式存在一些无法避免的行业痛点下，长租公寓应时而生。传统的租赁市场存在房价不透明、租住体验差等问题，这都在一定程度上损害了租户的利益，不利于租赁市场的良性发展。而长租公寓的涌现，可以有效解决一些租赁市场的行业痛点问题，规范化的运营管理方式、时尚的设计风格迎合了更多年轻群体的需求。

2018年，长租公寓市场政策红利不断释放，国家大力支持租赁市场特别是长期租赁，在这样的政策环境下，长租公寓的发展占尽先机。然而，在9月自如公寓甲醛事件爆发后，关于长租公寓某些控成本、快发展的模式立即引起社会各界广泛关注，缩短工期释放房源、公寓空气质量监测不合格等问题竞相涌现，以损害租户健康为代价的运营模式不仅对企业和租户不利，更是影响行业的良性发展。

甲醛事件后，公寓环保问题引发行业内持续关注和思考，政府相关部门也高度重视，加强长租公寓的监管成为必然。2018年9月18日，经住建部批准，《租赁式住房装配技术规程》正在制定，将于2019年上半年公布并实行，不止室内安全环境问题，关于规范长租公寓领域内的其他监管政策也陆续出台，诸如提高行业准入门槛、规范“租金贷”等方面。2018年11月23日深圳出台的《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求《意见稿》）》，将租赁市场纳入监管，政策规定建立实名租赁制度、房屋租赁行业监管制度、租赁资金监管制度，加强租赁房屋管理，完善租赁合同备案制度。届时长租公寓有望迎来新一轮发展期。

从租赁市场的需求端来看，一方面，租赁市场潜力较大，长租公寓风口正起。2017年中国流动人口发展报告显示，目前中国租赁市场占房地产市场份额的比例为6%，占比较低，随着租赁市场需求的不断释放，未来行业还存在很大的发展潜力。住房建设委数据显示，2017年我国住房租赁市场租金规模为1.51万亿元，租赁人口为2.22亿人，分别同比增长10%和16%，增速明显，预计未来租赁行业还将持续释放更多的市场价值。

从我国租赁市场的用户群体来看，流动人口和应届毕业生构成租赁市场的主力军。中国流动人口报告显示，在我国不同的城市，流动人口购房比例最高为25%，即其余75%的流动人口基本都需要租房。除此之外，每年刚毕业的应届生也是租赁市场的主力军之一，随着应届毕业生（包括本专科和研究生群体）数量的不断增加，该类人群对租赁市场的贡献将显著提高，尤其是毕业季来临，毕业生的租房需求会集中释放，会对租赁市场供需平衡产生一定影响。

从全国租赁人群的年龄层次来看，呈现年轻化和需求多样化的特征。观研天下发布的《2019年中国住房租赁行业分析报告》显示，我国租赁人群主要以18到35岁的人群为主，其中18到24岁占比最高（37%），25到30岁次之（33%），根据目前的租房状态可知，62%的租房者选择整套，27%选择合租，11%选择租住一间，由租户的用户需求来看，40%的租房者需要租住一居室，其次34%的人需要两居室。对租赁市场的需求进行分析后，我们可以发现租户群体偏向年轻化，租房需求也呈现多样化，而通过打造长租公寓的形式正好能满足租户多样化的需求，目前市场上长租公寓个性、时尚的装修设计风格正迎合了年轻群体的需求。

另一方面，一二线城市由于政策、购房成本高等因素存在，新房交房市场有所降温，短期内这部分购房人群会转向租赁市场，继而推动租赁市场需求显增。当前调控政策依然不放松，作为政策高压之下的一二线城市销售承压持续蔓延，从人口净流入分布来看，一二线城市是主要阵地，随着人口的竞相涌入，这些城市购房成本高、投资需求相对较强、房屋空置率不低等问题日渐凸显，而解决这一问题的重要途径之一即积极发展和培育租赁市场。 

通过对以上两方面因素进行分析可知，目前租赁市场需求渐长，行业还存在着较大的发展潜力，而长租公寓作为租赁市场的新形式，在承接租赁功能之余，也会对传统的租赁形式产生冲击。

2018年，租赁市场发展势头依然强劲，长租公寓作为租赁市场的重要载体，行业热度始终居高不下，引得各方资本争相恐后，竞相布局，在市场相对利好之下，较于2017年，2018年长租公寓市场呈现一些新亮点。

 租赁市场群雄纷起，长租公寓迎来新的契机，目前，市场上主要的玩家有四类：以万科、龙湖和旭辉为代表的房企系，以自如为代表的中介系，以魔方和青客公寓为代表的创业系，以如家为代表的酒店系，四大主体塑造行业格局。其中，2018年房企系的布局节奏明显加快，万科和龙湖继续引领市场、加大布局，2018年7月融创中国进军长租公寓，8月华润置地首个长租公寓项目于落地深圳，正荣集团也开始涉足该领域，分享万亿蛋糕，10月保利发展首个人才公寓项目正式启动。创业系不断创新，2018年6月魔方公寓牵手阿里云，公寓智慧化运营再度升级。中介系竞争加剧，2018年7月自如、蛋壳公寓开启规模战，资本的竞相涌入进一步推动房租上涨。

2018年长租公寓市场依然成为资本市场角逐的主要阵地之一，行业内诸多不尽相同的玩法更是让市场掀起一番新的租赁风潮。从长租公寓的运营模式上来看，房企系主要运用重资产和轻重资产并行的集中式模式，而中介系和创业系主要运用轻资产的分散式+集中式模式。

长租公寓是一个周期长、回报率相对较低的行业，这一行业软肋对企业的融资渠道、盈利能力提出了更高的要求，2018年，企业在长租公寓领域的融资整体表现怎样？盈利之路是否较为坎坷？

对于企业而言，布局长租公寓前期都需要大量资金沉淀，因此，企业资金是否充足对于长租公寓的经营管理至关重要。从行业内融资渠道上来看，往年融资方式相对单一成为困扰行业发展的一大痛点，2018 年以来，国家各项鼓励政策陆续出台，旨在引导长租公寓朝着可持续、健康的方向发展，尤其是4月证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对于拓宽租赁市场融资渠道发挥积极作用。从各主体在长租公寓领域的融资情况来看，房企系禀赋优势，融资方式相对多样，融资能力较强，而中介系和创业系融资渠道相对局限，资金获取能力有待进一步提高。

在2018年长租公寓市场各企业的融资方式上，主要是股权融资、传统债券融资、资产证券化和类REITs等方式。对于中介系、创业系而言，多运用股权融资方式，诸如蛋壳公寓在2018年3月和6月，B轮融资、B+轮融资规模分别达1亿美元、7000万美元。

对于房企系而言，比较青睐债券融资、资产证券化和类REITs类方式，诸如万科在2018年6月、10月，住房租赁专项公司债规模分别达80亿元、20亿元，7月中国恒大首单住房租赁100亿元ABS产品获批。随着《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》政策的落实，未来资产证券化有望成为企业融资的有效方式，助力企业在长租公寓领域开拓新的市场。

2018年，多数企业在长租公寓领域的布局都有所延伸，国家大力扶持、企业布局加快的长租公寓，又是否真的会为企业带来利润？我们从长租公寓市场的几大玩家来看，因其主体特性不一致，其盈利模式也不尽相同。

房企系长租公寓多数是自持物业和收购物业，在房源获取上具备一定优势，盈利模式主要是收取房租收入、各项增值服务收入等。2018年房企全自持租赁项目中，万科的“北京翡翠书院”作为全国首个企业自持租赁项目，一经问世即引起市场躁动，面向高端家庭用户、10年租金至少180万的标签，让人思考其盈利周期究竟多久？项目总成本159亿元，即使满租，项目的收益率也不超过3%，盈利任重道远。万科另一全自持主流品牌泊寓，不考虑建安以及各种运营成本，通过测算我们发现预计也要10年左右才能回本。从典型房企万科的长租公寓盈利情况来看，公寓类项目盈利模式还有待继续探索。

中介和创业系多是轻资产式长租公寓在房源获取上只要依靠租赁的形式，底租较高是企业陷入盈利困境的主要因素，盈利模式主要依靠租金差（租户支付的租金和运营方支付给产权方的租金所形成的）以及各项增值服务费，盈利空间相对有限，对于中介系和创业系运营商而言，增加收益或可通过提高房屋入住率、扩大品牌市场占有率的形式，但在行业竞争加剧之下，企业想要突破盈利困境、逆风翻盘还需付诸更多实践。