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据深交所消息，5月9日，深创投人才安居专项计划获深交所评审通过。深创投人才安居专项计划是全国首单公共人才租赁住房类REITs，也是目前为止规模最大的类REITs产品。本单产品采用储架发行模式，总额度200亿元，以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。
一、政策背景
2017年我国常住人口城市化率接近60%，在以北上广深为代表的一线城市中，占比超过40%的流动人口已经催生出规模巨大的租赁住房市场，长租公寓产业应运而生。自2015年国务院85号文提出重点发展长租公寓以来，从中央工作会议精神到各国家部委支持政策层见叠出，中共十九次全国代表大会上“房住不炒，租购并举”的发言掷地有声地表明了党中央支持租赁住房发展、让房地产业回归本源的决心，而全国两会的政府工作报告中也进一步强调了落实“房住不炒”地方主体责任和“培育发展住房租赁市场”的要求，旨在推动住房租赁产业的进一步繁荣发展。根据国家这一政策方向，深交所连续鼓励并支持多家优质住房租赁企业发行资产证券化产品，将服务购租并举的住房制度体系建设做到实处。
鼓励住房租赁产业是党和政府履行让广大人民“住有所居”庄严承诺的重要环节，长租公寓的崛起不仅有助于商品房市场的稳定健康，更将有力地缓解我国目前的居住矛盾。我们有理由相信，未来必将有更多的细化政策红利落地开花，多项支撑制度形成嵌套闭环，必将为长租公寓的长足发展创造更大的成长空间。
深创投人才安居专项计划的推出是深交所深入贯彻党的十九大精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的阶段性成果，也是认真落实证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的重要创新实践。
二、项目概况
深创投人才安居专项计划由深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为总协调人发起设立，采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司（以下简称安居集团）持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。首期产品预计发行规模31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均获得AAA评级。
基础资产方面，该专项计划底层物业均为由深圳市住房保障部门统一配租、由安居集团统一管理的人才租赁住房，其中首期入池资产全部为市场化收购房源。依托深圳市的人才住房政策，标的物业所处地理位置优越、配套设施齐全，均为新交付的优质公寓，配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、高级人才等各层次人才。目前，安居集团人才住房项目36个，拟筹集人才住房24605套，有2871套人才住房可供分配。
原始权益人方面，深圳市人才安居集团有限公司于2016年6月30日注册成立，注册资本为300亿人民币。是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，具有政策性和功能性属性。同时，市人才安居集团也具有企业属性的本质特征，要对标新加坡建屋发展局，通过企业化运作和市场化手段，努力将集团打造成为我市人才安居住房投融资平台,人才安居住房建设、收购平台，政策性人才住房供给平台，以及政策性、专业化、规模化的住房租赁平台。
总协调人方面，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，成立于2017年9月4日，注册资本3000万元，公司位于深圳市福田区福田街道深南大道4009号投资大厦11层，主要经营受托资产管理、投资管理；不动产基金投资、股权投资、受托管理股权投资基金等。股权结构方面，深圳市创新投资集团有限公司为大股东，持股70%，深圳市水滴创新投资合伙企业（有限合伙）持股30%。深创投不动产基金是深创投集团多元化、专业化、国际化发展战略中的重要一环。目前，借助已有的产业投资基础上发力不动产基金投资，深创投不动产基金已经在物流、商业、公寓、产业地产等多个领域谋篇布局。
计划管理人方面，国信证券股份有限公司（简称“国信证券”）前身是1994年6月30日成立的深圳国投证券有限公司。公司总部设在深圳，在全国119个城市和地区共设有51家分公司、166家营业部；拥有国信期货有限责任公司、国信弘盛创业投资有限公司、国信证券（香港）金融控股有限公司等3家全资子公司；50%参股鹏华基金管理有限公司。2017年，公司主要经营指标持续保持行业前列。公司代理买卖手续费净收入市场份额4.83%，行业排名第三；完成股票及可转债承销46家，市场份额为5.64%，排名行业第五，其中完成IPO项目28个，行业排名第四；新三板新增挂牌企业35家，新增融资金额59.59亿元，行业排名第五。展望未来，国信证券将继续弘扬“务实、专业、和谐、自律”的企业精神，始终秉持“创造价值、成就你我”的核心理念，开拓进取，不断创新，全力打造国际一流投资银行。
三、项目意义
党的十九大明确指出，人才是实现民族振兴、赢得国际竞争主动的战略资源。通过金融创新引入资本力量，助力人才住房建设，解决人才后顾之忧，具有十分重要意义。深创投人才安居专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用社会资本，实现轻重资产平衡发展，也探索了滚动可持续的开发模式，将为国内公共租赁住房开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。
深创投集团倪泽望董事长表示，不动产基金是深创投集团大类资产配置中的重要板块，我们在开展不动产投资业务的同时也非常重视研讨创新性金融产品，并持续关注国内REITs市场的发展，基于此次的REITs产品，未来我们还将在各类产业地产领域结合私募基金和REITs资本市场运作开展更多的金融实践。
下一步，深交所将继续深入学习贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，在中国证监会的统一领导下，稳步加大固定收益业务创新和产品开发，积极运用资产证券化、REITs和公司债券等工具为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，持续推动完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
文章来源：园园ABS研究
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