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行业主流观点认为，15万亿的年销售金额，或许就是中国房地产行业销售规模的天花板。
禾略从机械的数据预测模型的角度，预测未来十年，行业规模或将保持在20-30万亿的规模。
对此，很多同行表示疑惑——过去10年，商品房销售额从2万亿，跃升到13万亿，主要是因为广义货币的增长。
2008-2018年，M2增幅284%，商品房销售额增幅496%，也就是说，过去10年，广义货币量翻了3倍，地产行业规模就翻了5倍。
可见房地产的增长，确实依赖货币增长，但这并不是增长的全部，行业规模的扩大，还有一大部分，是源于更多城市的城市化。
在2008年，行业规模只有2万亿的时候，我们很难想象10年后，会有13万亿的规模。毕竟当时的一线城市，城市化已经相当成熟。
从城市化率来看，低于70%的，城市发展在加速阶段的下半场，人口由农村及小城市同时向大城市转移。
在2008-2018年期间，一线城市，城市化率基本高于80%，城市发展稳定在“郊区城市化”的阶段，城市建设围绕“大都市圈”开展。
与此同时，以省会中心城市为例，强二线城市，城市化率大都70%以下，跃升到70%以上，城市发展从“加速阶段”，迈向“郊区化”阶段，城市进入规模结构优化时期。
从商品住宅销售占比也可以看出，以北上广深为代表的一线城市，占全国的比重越来越小，从2008年的19%，降至2017年的9%。
可见，过去10年，虽然一线城市房价涨势惊人，但全国商品住宅销售额的贡献巨头，其实是二三四五六七八线的城市，正是由于快速的城市化进程，带来中国房地产行业规模，从2万亿跃升至13万亿。
一方面，正如我们分析的，中国不通过人民币汇率单向贬值，来刺激出口，为保持国际竞争力，实现经济软着陆，必然要将产业转移到原材料、人力成本更加低廉的地方，实现真正的成本下降。
故持续加大对内陆二三线城市的市政基础投资，与产业转移，将势在必行。中国的城市化发展，将会从全力发展若干重点城市，转变为全面发展都市圈、省会中心城市和区域中心城市，继而进一步推动全国的城市化。
另一方面，从中国人口年龄结构变化来看，2025年之前，25-50岁的人口数量依然处于历史最大峰值，人口红利将持续到2030年。
人口的稳定增长，必然带来货币的增长，要知道过去10年，M2翻了3倍，房地产规模就翻了5倍，结合量化预判，未来十年，行业规模到达20万亿，只是一种纯粹理性的思考结果。
但值得注意的是，2019-2020年是周期转换节点，未来很乐观，但转换节点上，依然是控制风险比追求增长更为重要。
我们尝试拿M2的历年数据，做了多个周期的滤波分析，可以很郁闷的发现，不论在什么周期的滤波里，目前我们都处于，这一轮信用扩张的周期高点，接下来将不可避免，迎来一波信用收缩。
因此，即便未来十年，我们的经济依然大有可为，房地产即将迈入全新的黄金时代，但是在当下，我们需要做好应对信用收缩，带来的经济下行的冲击。
经营上，尤其要做好现金流的管理，只有穿越了寒冬，才能迎来春天；投资上，经济的核心发动机，从进出口贸易，转为固定资产投资。
意味着，过去充分享受进出口红利的沿海城市，要见顶回落，而固定资产投资空间巨大的内陆中心城市，将乘风而上，开发商应该加快城市投资布局调整，和品类开发能力更迭。
文章来源：禾略
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