点击上方“中房俱乐部CREC”获取更多资讯
文｜局姐
公众号｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
最近，城市的战争愈演愈烈了。
先是“2019年新一线排行榜”在朋友圈刷了屏。
在这份由新一线城市研究所发布的《2019城市商业魅力排行榜》上，几家欢乐几家愁。“上北深广”的排名又转回了传统的“北上广深”，昆明挤掉去年入围的无锡，成为新晋的“新一线城市”，扬州从三线城市入围二线……
没有一份榜单能让所有人满意的，尤其是城市排行榜。毕竟，这似乎关系到城市，和房价的未来。
于是，接连好几天，网上满是各地网友的议论纷纷。
随后，深圳不声不响地，代表粤港澳大湾区放了个“大招”。
2019未来论坛深圳技术峰会上，深圳市副市长王立新宣布，开抢境外人才——
在境外人才引进政策方面，来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠。
新一轮的城市战争，硝烟漫天，作为一个购房者，该如何判断哪座城市未来更有价值，以及哪儿的楼市，才会是最后的赢家？
局姐尝试给你一个判断的维度。
01
首先看看《2019城市商业魅力排行榜》。
这是一份根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合评比的榜单。具体的一线和新一线，名单是这样的：
然而，如果把城市的房价和这个榜单对比，会有一些有趣的现象。
按照2019年4月份的房价数据，排在一线城市第三位的广州，无论一手还是二手房价，都是掉出了“一线城市”的。
而房价的“新一线城市”就更有意思了——上榜的，有一线，有新一线，有二线，甚至还有两个三线城市。
看来，商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性这五大指标，和房价之间，并没有那么紧密的联系。也很难用这样一个表格，去预测未来的城市发展前景。
02
那什么指标才和房价有联系呢？
众所周知，持有一个城市的房产，等于入股了这家“城市公司”，一荣俱荣，一损俱损。如果把城市当成一个公司，怎样才能保证长久的欣欣向荣呢？
详细说起来其实很复杂，但以“房住不炒”的长线投资眼光来看，局姐觉得，有两个指标比较有说服力。
一个是人的流动，一个是钱的流动。
具体一点说，人，主要是看净流入人口的数量，钱，主要是看金融机构本外币存款余额的涨跌。
净流入人口的数量很好理解。净流入人口的多少，直接说明城市的经济活力带来的，对人才的虹吸能力，而增量人口本身也可以提供充足的刚需，支撑城市未来的房价。
国家统计局数据显示，2017年，中国新增人口数量出现萎缩，2018年中国新增人口数量再次萎缩，出生率创历史最低，劳动人口数量也出现首次下降。
人口红利减弱，纵贯一二三四线城市的“抢人大战”由此而起。
2018年的“成绩单”是这样的。总的来说，一二线城市的人才聚拢能力比较强悍，大湾区的吸引力惊人，前十强里，独占三席。
深圳代表大湾区喊出的“境外短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠，45万元个税政府帮缴30万”，已经将抢人的视角转向海外。看来，在未来的抢人大战里，粤港澳大湾区又一次占领了先机。
而金融机构本外币存款余额是个很少被提及的概念，也叫“资金总量”，指的是人民币与外币在银行的存款总数。
这个数据能够反映一个城市的资金情况，因为是由央行统计，对于地方政府而言，不存在政绩考核压力，相对GDP来说更加客观。
这个数字背后，是一个城市的购买力，也是城市未来房价的上升空间。
2018年，数据的排名是这样的：
北京上海的总量稳居第一梯队，深圳、杭州、武汉、南京、广州增长率都很靠前，天津和济南出现了增速倒退的情况。
这些数据，在相应的政府网站上都有，可以用来判断一个城市的长期基本面。
03
然而，如果把买房当成入股一个公司，在人和钱这两个冰冷的数据背后，更重要的东西，是产业本身。
之前，在很多篇提到“抢人大战”的文章里，局姐一直反复地强调，只有人才安居乐业，才能对房价形成最根本的支撑。
只要脱离了产业建设本身，吸引来的就不会是人才，只会是在当地房地产市场上赚一把就跑的投机者，和随时被套牢的，楼市接盘侠。
所以，大湾区这次的“抢人”算是比较聪明，首先强调的是“来粤港澳大湾区工作”，其次是“短缺人才”，最后，是“减税”。
看起来，至少脱离了2018年以“落户”，“给房票”，“给购房补贴”这老三样，避免了“看起来是抢人才，事实上是抢楼市接盘侠”的套路。
最后，不可免俗的提一嘴深圳粤海街道。
网友有段子称，中兴、华为、大疆等中国企业被美国“封杀”，这不是美国与中国的毛衣战，是美国与深圳的毛衣战，确切地说是深圳南山区，再准确一点则是南山区粤海街道。
这个小小的街道只有20平方公里。常住人口只有22万人。但是，这里走出过华为、中兴、大疆、腾讯等科技巨头，除了科技巨头，这里还有中国恒大、华润置地两家大型房企总部，截至今年4月底，A股、H股和美股上市的深圳市粤海街道办上市公司有多达112家，总市值达到了4.85万亿元。
嗯，整个广州的上市公司总市值是2.33万亿元。
如此强大的产业支撑，带来了高薪的年轻人和惊人的购买力。粤海街道的房价冠绝全深圳，深圳湾片区均价接近17万元，后海、科技园的均价也接近10万元。
写下这些的时候，局姐不禁想到了杭州。
2009年，阿里巴巴迁入杭州滨江片区，为滨江聚集了杭州最早的一批互联网精英，也迅速拉高了当地房价，一年多时间，房价上涨过万元。后来，阿里巴巴移师未来科技城，无数的互联网创业公司，如众星拱月般团聚在以阿里巴巴为核心的114平方公里土地上。
产业聚集带来的财富效应惊人，未来科技城马上成为了大热板块。
这样的例子，还有很多。
因此，在选择城市的时候，最好看清楚城市产业结构和支柱产业的类型，选择未来十年最有发展前景的产业所聚集的城市，比如高新科技、智能制造、互联网、金融，以及相关细分行业。
要知道，只有收入最高的行业，才能带来一大波高薪的年轻人，这群人，会给房地产带来最稳固的支撑。
声明：文章版权归作者所有,如有侵权请及时联系，文章观点仅代表作者本人。
房地产行业的升级之战才刚刚开始，中美贸易争端加剧、土地市场烽火重燃、房价基本稳定的当下，房地产人该做哪些思考？如何稳步前进增长？必须具备哪些金融认知才能在未来走得更远？
如果你勇于前进、想开拓更广阔的人脉平台，欢迎你来参加我们的2019房地产合作、升级、创新年中峰会。
幸存者将迎来最好的时代，
无论房地产人还是金融人，
本次思辨交锋，都能给你满满的收获。
点击文末“阅读原文”，去房学院逛逛~
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
投稿、广告及商务合作，请联系
电话：15141162544
邮箱：wuyue@crecorg.com
最新热门文章推荐：
人口争夺战：霸屏的广深、光辉的西安、爆发的郑州、奇幻的杭州、觉醒的石家庄
