3月1日，蛋壳公寓宣布已经完成了5亿美元的C轮融资，经过本轮融资，蛋壳公寓估值已超20亿美元，管理的公寓数量接近40万间 ，业务遍布北上广深等约10个一线、新一线城市。

之后的两周，不断传出长租公寓融资的消息：魔方公寓融资1.5亿美元，青客公寓股权融资累计超1亿美元，佳兆业获得30亿人民币住房租赁ABS（资产抵押债券），平安不动产和朗诗发行10.68亿人民币长租公寓储架式REITS（房地产信托投资基金）。

近两年来，长租公寓的野蛮生长，离不开资本的助推。

这几年长租公寓的发展中，形成了以蛋壳、自如和青客为首的第一梯队。从融资角度看，长租公寓的集中化趋势也十分明显，即越来越向国企以及知名开发商、品牌公寓等头部和优质企业集中。

链家研究院院长杨现领曾表示，2015、2016年中国租赁市场的规模大概在1.1万亿，2020年是1.6万亿，2025年为2.9万亿，2030年会超过4万亿。在万亿的市场空间下，长租市场已经成为了一个被资本追逐的风口。

目前，在国家政策的扶持、房住不炒、租售并举的一系列利好环境中，长租公寓正在成为房地产行业中最有希望的领域之一。

2019年3月，彭博社报道，上交所鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。1月，深交所也发声要加大力度推进公募REITs规则出台，长租公寓的融租渠道在今后将更加畅通，越来越多的房企投身其中，总体形成了良性健康的发展趋势。

即便未来可期，在探索过程中，仍然有许多的问题有待解决，比如，长租公寓市场中的玩家们依旧鲜少寻到好的盈利模式。目前，长租市场上还没有一个清晰可行的盈利模式，而由于商品住宅用地价格较高，导致长租公寓在运作过程中，租金回报率基本不超过2%，远远低于其融资时的成本。

由于盈利模式不清晰，许多长租公寓根本无法“过冬”，鼎家、寓见等11家长租公寓就在2018年因为资金链断裂等原因破产关停。这个数量，在2017年还只是4家，2018年8月到12月这短短4个月里就有8家长租公寓资金链断裂，仅去年10月就有4家爆仓。

爆仓的后果是，租客“无家可归”，房东租金蒸发。对租客来说更严重的是，退租后身上可能还背着“租金贷”，严重者甚至会影响个人征信。

为什么会导致这个后果？让我们看看部分长租公寓的运营模式。

传统模式是：租客通过中介找到合适的房源，并支付一笔中介费给中介，其余由租客直接和房东沟通协商。

有些长租公寓的运营模式是：长租公寓运营商通过提高租金等方式与房东签订长期协议，大举在市场上如此收纳房源，再通过“押0付1”等优惠吸引租客，并签订租约协议。然而，这一纸协议其实是一份网贷协议，相当于以租客的名义贷款整期房租，例如一整年的房租，之后再分期偿还。

表面看来，这样的方式似乎能令所有人满意：长租公寓公司通过网贷协议提前拿到一大笔沉淀资金，后续只需要按期分给房东一部分即可；房东既省去自己找租客的环节，又能拿到高于以往的租金收入；租客的租房模式也更灵活方便。然而，这种做法在无形中埋了一个雷。

这个雷就是长租公寓的不当运作。许多长租公寓是以低于市场价的形式来吸引租客的，这个价格甚至低于付给房东的价格，在这样的亏本倒贴经营之下，公司在网贷平台贷出的那一笔沉淀资金就派上了用场：许多公司把这笔钱放到P2P网贷市场去赚高额利息，用以弥补亏空。

这几年P2P爆雷的各类头条已经屡见不鲜，所以，这其中的风险是不言而喻的。一旦资金没有及时回笼，资金链断链的情况很可能就会发生。

覆巢之下安有完卵，长租公寓衍生出的租金贷等金融业务蕴藏的风险，已经成为金融市场和社会稳定的一大隐患。

目前，我国长租公寓的运营模式已经涉及到了金融风险，但我国的法律尚未对这一领域出台相关的法规政策，所以，长租公寓也越来越受到关注。

因此，我们决定在5月22日的周三直播中，详细讲讲长租公寓的未来机遇前景在哪，金融风险有哪些，是否有防范、补救的措施，运营过程中的哪些关键点是我们应该提防的，有哪些重要而又经常被我们忽略的运营问题需要关注。

扫码占位

直播时间：5月22日周三19:30-20:30

七本专著

周三直播象征性收费47元/人，用以维持团队运作，同时也能带给更多人有价值的房地产知识。

乐于思考、对这个话题有兴趣的朋友，欢迎提前占位，开播前我们会提醒大家收听，届时可以交流互动，错过了也能回听。附赠独家PDF课件，请添加助教微信crec8888获取。

最后，对于长租公寓，运营商们不仅要尽快应对这场爆仓风波，还需要深入调研具体的业务运作流程，及时反思。无论房东还是租客，都需要更冷静、理智地看到其中的金融风险，做出最适合自己的决策。

*直播仅作学习交流目的，不构成具体投资项目指导建议。房学院拥有最终解释权。

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