近几年，地产圈里讨论轻资产的声音越来越多，亲自下场实践的许多房企甚至已经玩出了套路，从万科的“小股操盘”，到再到花样年拆分彩生活上市......即使目前大多数房企还是以开发为主导，但在万亿存量市场面前，更多人看到了未来的方向，轻资产的星星之火大有燎原之势，甚至可以说，先涉足轻资产的房企，很有可能会在未来竞争中，取得极大的优势。

稍加留意就能发现，许多标杆地产开发商，都已铺路轻资产：万科、绿城、保利、红星美凯龙、金地、亿达、远洋、泛海、沿海、朗诗、建业、龙湖、世茂、星河地产等在内的企业都相继提出了轻资产战略转型。

传统的房地产开发模式：

房地产开发就是一个融资、拿地、开发、销售的循环过程。开发商在拿地前后向各类金融机构融资，然后开发建设，项目销售来回笼资金。以较少的自有资金通过资本市场手段来撬动大量社会资金投资，虽然拓展了融资渠道，但如果大量融资，开发商本身会承担很大的资金压力及风险。

而房地产轻资产化，就是用有限的投入，获取最大收益。在轻资产模式中，企业紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心业务，例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

企业资产组成可分为：固定和流动资产、人力资产和无形资产。如果一家企业要做好运营门槛比较高的轻资产管理，人力资产和无形资产必须强大，即：

1. 需要人力资产强大的管控和执行力以及强大的资源整合能力；

2. 轻资产运作方需要有很好的产品标准化体系和无形资产，包括品牌优势。

说到这，我们必须聊聊万达。万达是“由重转轻”的典型例子，其商业地产板块的主要产品是城市综合体项目，也就是万达广场。广场旁边配套建设一些商铺、办公楼、住宅等，销售配套的物业，用销售产生的现金流投资持有的万达广场，以“售”养“租”，建成后自己持有经营，也取得全部租金收益，这种模式就是重资产。

而轻资产则是在投资建设万达广场的项目中，全部资金由别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，租金收益万达与投资方按一定比例分成，但资方不以“资本名义”来干预经营。

房地产代建是由拥有土地的委托方发起需求，一般由拥有项目开发建设品牌和经验的专业代建方承接，是一种各自发挥优势合作共赢的业务模式。

代建方有什么特点呢？通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。

代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润。与传统房地产开发业务相比，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。

1. 住宅项目代建

在住宅项目代建方面，绿城项目代建是比较有名和成熟的，我们来分析一下它的模式：

合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。

资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。

绿城的收益来源于三部分：派驻团队基本管理费，委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等；委托开发管理费是主要的代建收益来源；项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。

2. 商业地产代建

商业地产项目方面，正如王健林说的，“万达推出轻资产战略后，大批投资者上门，愿意出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营；租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。”万达之所以有较多委托方，一是因为万达品牌有影响力，可能获得便宜的土地；二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低；三是不断优化的设计等。

万达的目标是：5年内把7000万平米的销售物业消化掉，可能5年以后，万达广场就没有重资产项目了。这意味着五年内万达商业地产很可能将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于酒店管理公司，完全轻资产化。

小股操盘又称为“股权式代建”，是指房地产企业在合作项目中只占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由持小股的团队操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。

“小股操盘”是国际上房地产开发的主流模式之一，即品牌公司在合作项目中不控股，但项目仍由品牌团队操盘。

从实际情况来看，目前小股操盘的持股比例30%以下，同时持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面影响，并没有固定的比例。对代建企业而言，股权式代建不仅收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成。

万科等企业就在近几年选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。在收益分配上，万科通常会与项目方约定项目的预期收益标准，并设立浮动的奖励分配方案，而非简单按照股权比例进行分配。万科的操作模式是：先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；同时，根据和其他投资合作方事前签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

这种模式多见于项目委托方拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建方在看好项目发展前景的基础上，引荐金融资本加入项目股权、夹层或者债权。

金融资本作拥有开发项目100%的股权或者部分股权，以代建委托主体的身份，寻找与待开发项目品牌理念、产品匹配度、客户匹配度等相契合的代建开发商，签订委托代建合作协议，明确相关各方职责和权利，由代建方负责开发全流程的管控。

从母公司花样年分拆上市的彩生活，是时下房企轻资产运作的一个成功范本。2014年7月初，虽然当时彩生活的利润仅仅是母公司花样年的十分之一左右，但上市仅3天的彩生活市值达55亿，轻松反超花样年52亿元总市值。

目前成功赴港上市的物业公司已有11家，按上市时间可分为3个时段。首先就是比较早期的时候，以花样年、中海、绿城为代表，企业的体量相对较大；其次就是2018年，房企旗下物业上市迎来高峰，全年共有5家房企旗下物业公司成功赴港上市；最后，2019年以来，已有3家物业公司将要赴港上市，我们也相信，今年也将是物业公司上市的高峰年。

我国商业地产从萌芽到现在已有三十多年，除了增量市场之外，存量市场也呈稳步增长态势：2018年全国主要城市商业物业存量高达3.9亿㎡，预计2019年至2021年，还将迎来约1.6亿㎡的新增商业物业体量。

用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”是趋势也是必然。更多的房地产企业都需要摆脱旧有思维模式的限制，不断整合资源，提升资产运管能力。当然，企业还是需要根据自身情况做出理性判断、甚至阶段性的选择，轻资产和重资产本身无优劣高下之分，选择适合自己的，就是最好的。

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