2018年三季度，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。百城新房价格涨幅持续收窄，部分城市二手房价格出现调整。企业加大推盘力度以期快速回笼资金，市场供应量明显增加，重点城市商品住宅成交面积保持相对平稳。与此同时，土地流拍、零溢价成交地块增多，成交楼面价下跌，进一步强化了市场调整预期。

图：2016-2018.9出台限购及限售政策城市分布  

三季度虽然财政金融定向“微调”，更加注重稳投资、促消费，但在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下，各地房地产调控政策密度仍然较高，房地产供需两端流动性依然较紧。展望2018年四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑，影响预期的因素已不只是调控政策本身。在这样的背景下，四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。

图：2010-2018年9月50个代表城市商品住宅月度成交量走势

2018年以来，受益于供应量的增加，部分城市成交量有所回升，带动市场成交规模趋稳，二手房市场出现调整迹象。预计四季度，在市场预期转变的背景下，企业为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大推盘力度，但随着需求的不断释放，供应增加带动成交增加的效用将减弱，整体市场将稳中有降。价格方面，四季度新房价格将进一步趋稳，同时更多城市二手房价格将延续调整态势。

三季度以来各地政府延续上半年的积极推地态势，各类用地和住宅用地推出量均实现大幅增长，特别是住宅用地同比增幅超三成。但在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，企业拿地更趋谨慎，土地流拍数量显著增加，前三季度流拍总量已明显超过去年全年，三季度土地成交规模同比增幅收窄。与此同时，住宅用地成交楼面均价出现调整，溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌，三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%，零溢价成交的地块亦明显增多，土地市场呈现降温态势。预计四季度，土地市场仍将保持冷静，流拍数量保持在相对高位，在政府推地积极性仍然较高的情况下，土地成交量有望继续增长。

三季度品牌企业销售业绩延续了上半年的增长态势，但受市场走势变化影响去化不及预期，销售业绩增速有所放缓。拿地方面，基于去年获取的大规模土地，品牌房企土地储备相对丰富，在资金压力加大下拿地态度普遍趋于谨慎。同时，多家重点房企继续加强营销力度快速回笼资金，谨慎投资特性凸显，投资布局上普遍提高三四线进入门槛，重点关注长、珠三角及有经济人口支撑的三四线城市。

展望四季度，我国宏观经济运行面临挑战，货币政策继续保持松紧适度，M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长。近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整：一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。