首先，我们说说开房地产开发各个阶段的资金需求，可以简单分成四个阶段：

一是前期的投资期。投资期可能包括一些土地的评估费用，不管是方案、土地竞买保证金还是土地款契税，如果土地最终没有拿下来的话，可能这只是一个前期的承包费，在我后期的项目上也许可以摊掉。

二是开发前期的费用。在整个房地产开发过程中，这笔金额应该不是很大的，它主要是包括了前期的一些策划定位，项目的设计方案，项目勘察，一些政府的前期收费等。这个阶段，往往是获得了土地的四证——土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证。

三是开发建设期。取得了施工许可证之后就进入了整个房地产开发建设期。这个时期也是整个周期里面最长的一个阶段，同时也是投入比较大的阶段。这一时期里包含工程成本、装修费用、基础设施费、公共配套设施费，以及开发间接费用，如营销管理费等等。

最后是销售和运营。这个阶段才是房地产真正产生收入的阶段，包括房地产开发的销售收入、运营的租金收入等。当然，这个运营阶段也会有一些费用支出，如运营费用、销售管理费等等。

资金管理的重要性，我们可以用上海的一个地王项目来说明。2014年中民投以248.5亿拿下了董家渡地块，这一地块是当年的上海地王，可能仅次于2009年广州亚运村的那个地王。这块地在开发过程中也是采取了带规划方案，而且要求商业比例不大于17%，办公比例不少于65%，住宅不大于18%。这块地的保证金就有50亿，要求是在30个工作日内付清，60个月竣工。竣工需要花费整整5年，这一周期也是比较长的了，但是现在五年已经快过去了，这个地还没有竣工。

中民投在整个开发建设过程中，遇到了很多困难，首先是资金量巨大，要248亿；再者，建设周期又非常长。所以，中民投在2017年不得已把自己持有的一共45%的股权转让给了安信信托，安信信托为这个项目发行了240亿的系列信托产品进行募资，受让了这45%的股权。而目前呢，中民投已经深陷债务危机，被上海金融法院列为被执行人。2019年2月1日，中民投旗下的中民嘉业被爆出资被冻结。

在这样的环境下，地王有时候也会遇到流动性风险，这往往就是一个资金管理的问题。在2019年2月15日，绿地控股发布了公告，绿地收购中国民生投资和董家都项目，而整个交易价格也只有120亿元。截止2018年12月31日的总资产是453亿，总负债是352亿，净资产是100亿，曾经的地王项目就这样退出了历史舞台。

所以说，房地产企业为什么这么重视资金管理？因为一旦资金管理做不好，你可能什么都没有了，甚至还要背负一大笔负债。

截至7月，已经倒下了270多家房地产企业，他们都存在严重的资金问题。导致房地产企业资金链断裂主要有这些原因：

（1）营运资金管理水平低下。主要表现在以下几个方面：

1. 存货管理不善，囤积严重。销售回款是资金回流的重要途径，销售周转缓慢将直接影响企业的现金流，加大资金链断裂风险。

2. 应收账款过多，存在较大的赊销风险。有些企业为占领市场份额采取了过于宽松的资金政策，但一旦应收账款不能及时收回，对于现金流紧张的房企来讲，打击还是很大的。

3. 营运资金被长期占用。企业占用营运资金进行长期投资，减弱了营运资金的流动性。

（2）负债过高，资本结构安排不合理。高负债一直是房地产行业的一大特点，高杠杆虽然可以加大经济效益，但若负债比率过高，特别是出现人民币汇率破7这种情况，企业偿还债务的能力将受到很大考验。一单无力偿还债务，很可能导致企业资金链断裂。

（3）盲目扩张。一旦企业经营环境出现不利变化，在缺乏充足的预算和应急方案的情况下，投资失误很可能影响资金链的正常运转。

（4）经营亏损。如果企业长期亏损或出现一次性巨亏，企业的偿债风险和再融资风险都会加大，当企业无法找到资金来弥补亏损、维持运转时就会出现资金链断裂。只有盈利才能不断的增加资金储备，良性循环，扩大经营规模，增强风险对抗能力。

（5）公司治理制度不完善。比如，公司的实际控制人可能作出一些危害公司的利己行为，消耗公司的资源；公司治理不完善还使得决策过程缺乏制衡，企业决策错误的概率就会增加，从而导致企业资金链断裂。

针对这些问题，以及更多关于房地产资金管理的实操内容、案例分析，我们分成十讲，制作成《房地产企业资金管理实操十讲》系列课，邀请到某知名上市房企的资深财务高管——王海山老师，为大家进行详细梳理解读。