从金融+地产资本市场的角度看招商和运营，是初步评估商业地产项目价值最直观的方法之一。商业地产的招商和运营，需要从研策定位开始把控，研策定位是否成功，直接关系到商业地产物业基础资产价值，也叫底层资产的价值。

在项目初期，是否预埋了盈利模式，将成为判断物业基础资产价值高低的所在。物业基础资产指的是衍生金融工具，如互换、交易所依赖的计算的实物资产，这个实物资产的价值高低直接关系在ABS、 CMBS或者REITs的估值和发行。招商运营好的商场，其物业这个基础资产价值就高。之所以用商场来代表来举例，分析梳理基础资产，那是因为商场相对于写字楼和酒店，要更复杂一些。

商场的复杂具体体现在以下三个方面：

第一个方面是所拥有的顾客不同。在商场里可以说是各色人等、不设门槛、不设界限都是可以进来的，你很难拒绝某一些人进来，但是写字楼和酒店相对来讲是有一定的门槛的，比如说，写字楼的租赁会占据某一个单元，某几个楼层有门禁有卡，酒店也是一样，酒店要办理入住，所以，由于顾客的不同，商场的业务就更加的复杂。

第二个方面是贡献的商品和服务也是不同的。在商场里我们有上万种的商品，有各种的业态，有零售，有餐饮，有体验，有儿童甚至还有医疗项目，贡献的各种商品和服务是非常多的，但是写字楼和酒店的物业所能够接受的或者能够体现的商品和服务是远远少于商场的，从这个角度来讲，也是商场作为复杂。

第三个方面就是空间不同。在商场里除了工作人员专用的空间，几乎是不设门槛，所以这些空间都能够和顾客来见面，但是写字楼和酒店大部分的时间是属于专属的租赁，是办理的入住，所以它只能在指定的区域里活动。当我们在考察基础资产的时候，它们的作用不同，复杂程度也不同。另外一个，选择以商场为基础来解释，也是希望广大的金融、地产人士在今后的商业地产金融证券化方面能够一兵多用，一专多能，由繁入易。

在项目开发前期，需要通过专业的市场调查等手段来为项目选址，并依据选址对商业地产项目进行准确的定位。选址定位的一大原则就是必须具有可行性，需要注意以下三点问题：

1、相关法律法规和地方政策的可行性

选址定位过程中必须要首先考虑当地对于商业地产的相关法规政策，对规模和功能有哪些约束限制条件，是否符合当地城市建设的中长期发展方向。避免因为不了解所在地放法律法规而导致项目不能顺利进行。

2、资源配置的可行性

如若在定位环节缺少对当地商业资源和消费对象的准确认识，很可能导致项目建成后无法顺利运营。

3、开发商实力的可行性

这一点包括开发商的资金实力和项目运作能力。开发商们需要对资深或对合作方有清晰的认识，了解自身能力的长短板，合理规划资金。

对商业地产项目来说，规模并不是越大越好。具体还是要根据选址商圈的周边购买力及基础设施来选定项目的规模。对规模的考虑上，主要包括选址地的人口、生活水平、消费能力、消费习惯、商业环境、产业结构等内部和外部市场的现状情况及未来的发展规划，需要在调查和分析后再确定商业项目的规模。

毕竟，虽然开发商们对项目、规模、产品、服务、营销的选择有很多，但如果对消费者没有针对性的定位方案，很可能导致建成的项目与周边辐射人群的画像不匹配，从而影响业绩盈利。

除了市场驱动，即根据消费人群来进行定位、精准营销之外，还可以适当添加一些驱动市场型的项目营销手段，对消费者的需求做出一定的塑造，以创造一些新的需求。

这是赋予商业地产项目生命力的最佳手段。通过做出有特色的项目，让消费者的印象更深刻，更有记忆点。通过各类主题营销活动、引入特色商业资源、别具一格的建筑形态和有辨识度的商业文化和服务设施，构成主题鲜明、充满特色的商业地产项目。

对开发商来说，定位项目特色的手，也需要结合自身企业文化和周边环境，找出对目标人群最具吸引力的“点”。如今，有灵魂，有特色的项目才能在商业竞争中取得成功。

针对商业地产基础资产价值提升，房学院特别邀请国内商业地产“老法师”段建设老师，在房学院开设《商业地产基础资产价值提升如实说》系列课程，内容涉及研策定位、前置主力店招商、招商设计优化等等。本次推出的《研策定位为盈利如实说》，分6大板块，深度揭秘优秀商业地产定位的实操手段。

【发刊词】商业地产研策定位，不容忽视！

1 商业地产的研策定位和盈利模式

2 商业地产的九大定位思考

3.1 商业地产研策定位报告关键点解读：一般定位

3.2 商业地产研策定位报告关键点解读：项目开发背景及概念理解

3.3 商业地产研策定位报告关键点解读：特色和创新定位思路

3.4 商业地产研策定位问卷调查包含哪些内容

3.5 商业地产研策定位报告关键点解读附件总结

3.6商业地产研策定位报告关键点解读-案例

4 商业地产研策定位与设计任务书

5+6 商业地产研策定位的财务测算及项目开发Master plan

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