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轮回，既是一年年春夏秋冬四季更迭，也是一个行业兴衰。房地产这个周期中，有万科的“白银时代”、有融创的“钻石时代”、更有众多中小房企的“弯道超车”、或“换道超车”的时代，而从一张图来看，TOP100房企发展的足迹既是行业的身影，更是行业的趋向，在这个多变迷茫的节点上，我们总想寻找点什么。

【时光伊始 蓦然回望，谁还在——2004】

房企百亿首现，少数房企的游戏开局

2004年中国房地产首次突破万亿规模，那一年合生创展、顺驰、上海绿地成为国内销售额突破百亿规模的三家房企，在那个年代，房企百亿是个神话，对于首家年销售额突破百亿的房企——合生创展，彼时业绩91.6亿的万科地产原董事长王石赞叹道：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”

地方投资拉动为牵引，国内经济过热背景下，“管紧土地、管好信贷”成为那一年抑制房地产投资的过快增长的主要手段。2004年8月31日起，所有六类土地全部实行土地出让制度，即采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。 同年，央行实施了九年来第一次加息，从10月29日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年为5.31%。2004年9月22日，恰逢万科成立20周年，对外正式公布“十年规划”战略，提出每年保持30%的复合增长率，2014年销售额突破1000亿规模，市场占有率达到3%。

每一次调控，都有优胜劣汰，都有房地产企业的出局，协议出让土地的时代一去不复返。相比“十年规划”目标，2010年万科就已突破千亿规模，2014年，万科已经实现了2120亿规模的业绩，市场占有率达到2.78%。然而，彼时的顺驰已然不在江湖，合生创展却意不在地产江湖。

【时光流转 是谁在变——2008】

房企百亿梯队扩容，谁先抓住了“高周转”

2008年，美国次债危机影响下，房地产规模从2007年的29604亿元下滑至24071亿元，即使2008年9月万科再次在杭州率先降价，引发行业不满，且万科479亿规模虽然同比稍有回落，但是，同年不仅绿地实现300亿规模、中海实现270亿规模，保利实现205亿规模，还有碧桂园、雅居乐、龙湖、金地、世贸这几个房企突破百亿规模，房地产百亿梯队迎来了扩容。

2008年底的4万亿刺激计划带来了货币和信贷的极度宽松，加上2008年岁末中央提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。2009年之后房地产一路飙升，从2009年的43995亿元，到2014年76292亿元，一直到2017年的133701亿元。

货币政策调控常态化，使2004-2016年期间资金链安全性逐渐成为关系房企生存的命脉，特别是2008年开始，行业发展从以价格求生存的模式逐渐过渡到了以高周转求生存的模式。如果说顺驰卖身于路劲是快周转模式惹的祸，但是2008年开始，以万科为代表的规模化发展的道路上，“高周转”却成为了核心利器。次年，顺驰基因的融创从2009年的48亿规模，经过9年“高端定位”、“高周转”发展，尾随万科之后，实现3620亿元的规模。而之后的旭辉、中梁、泰禾、蓝光、新力、华远、建业、海伦堡等熟悉的地产名字开始出现在行业里，参加这场地产盛宴的成员进一步范围扩大。

【时光回转 又见新篇——2014】

房企步入2000亿规模时代，

谁的“白银时代”更是谁的“钻石时代”

2014 年开始，在经济下行压力陡然加剧，中央政策转变为以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，由单一抑制房价转变为促进房地产行业稳步发展，房地产市场行政调控政策相继放松或退出。

2014年6月23日，万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文称，楼市进入白银时代。恰逢万科成立30周年，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

但是从业绩来看，2014年不仅万科的业绩相比“十年规划”战略翻了一倍，与此同时，不仅绿地实现2080亿规模，步入千亿规模的还有万达、恒大、保利、碧桂园、中海。2015年四季度 “要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”定调下，让奄奄一息的楼市再次沸腾。2015年，步入2000亿规模的除了万科，还有恒大、绿地；2016年，恒大、万科、碧桂园步入3000亿，千亿规模12家企业；2017年碧桂园、万科、恒大则步入5000亿规模，千亿规模以上的房企增加到17家。万科曾经所喊出的“白银时代”对于包括万科在内的千亿规模房企，却似乎是进入了千亿房企不断吞并中小型房企“大鱼吃小鱼”规模扩张的时代，也是中小房企通过快周转谋求规模化发展的窗口期，涌现了新力速度、祥生速度、新力奇迹，以及单个地级市一年创造百亿的恒信业绩。

【时光轮转 今夕何年——2018】

房企5000亿规模再创新高，今夕是何年

与2007年“地王”频出类似，2017年，全国房地产市场呈现“房冷地热”态势。全国土地购置均价同比增长29%，土地成本进一步攀升，地价占房价比重再创新高至68%。城市中心拿地土地供应量稀缺，近郊及外围区县成为新增土地供应热点，一线城市中小房企拿地几乎无缘，品牌房企拿地机会从单一规模的考量转向产品品质、经营实力竞争；典型热点城市品牌房企纷纷以合作并购方式进驻，其资金实力、品牌号召力、产品品质成为核心竞争力，不少本土房企逐渐销售匿迹；商品房市场普遍呈现出改善型需求逐渐走热的特征，品牌房企热点城市布局的产品竞争力优势凸现。房企大鱼吃小鱼更是愈演愈烈，大鱼求转型，小鱼求生存的分化型需求进一步拉大，行业集中度进一步提升已经达成共识。

十九大“房住不炒”楼市基调下，各地积极响应国家“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的号召，自上海首宗“自持不售”的纯租赁用地出让以后，各地政府相继出台住房租赁市场政策和措施，通过加大供应租赁用地、集体建设用地建设租赁住房，解决租房问题，以实现“人民住有所居”的最终目标。

品牌房企纷纷通过转型升级寻求满足“人民对美好生活向往”，以期实现一个产品=房子+小区配套+区域配套+服务和品牌价值=一种生活方式；纷纷通过“房地产+产业+金融+产融结合”实现房地产业进行行业延伸、打破行业桎梏的突破口。

2018年，万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，完成了从房屋建造销售商，到城市配套服务商，再到如今的人民美好生活场景师，基于时代要求和趋势引领下的创造性改变；龙湖从原来的低密度豪宅建设者开始逐渐走向了都市全产业链的定位；绿地则从民生需求的刚需住宅和一二线城市商办产品，逐渐向“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业链进行布局；中海集团在打造多元化产业布局中已形成房地产、金融、旅游、健康共同发展的产业集团；华润置地在2016年提出“2+X”的全新商业模式，在坚持销售物业及投资物业两大主营业务基础上，积极拓宽物业服务、老年地产、海外地产等其他业务；建业集团正式开启由“房地产开发商”向“新型生活方式服务商”战略转型。

如上所述，转型这只属于规模型品牌房企才有资格介入的游戏，人力、财力、物力有限的中小型房企，在“坚决遏制房价上涨”、 三四线“去库存”任务相继完成（停止去库存的措施首在呼和浩特出现）、“去杠杆”已达到警戒线（中国居民部门杠杆率已经达到55%，远超发展中国家平均水平）、棚改货币化逐渐退出历史舞台、棚改项目审批权限上收总行，以及深耕三四线城市的碧桂园缩减覆盖范围，关注“权益金额”、关注现金流，万科对济南章丘每平米直降3000元信号释放，以及上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……上半年，中国土地流拍超800宗等行业变数下。

对赌行情、艰难度日、谨慎布局，重视精耕细作谋求存活，绝不放弃高周转，或许是中小型房企“弯道超车”先保现金流的生存底线，毕竟，13万亿行业容量背后还有那么5-8年时间的高位盘整期，大型房企通过产融结合已然转型，中小型房企更要关注“钱”从哪里来，除了守住高周转，尽快挺进百强，跻身国有银行白名单、成长为地方龙头房企，否则转型希望又在哪里。

文章来源： 博志成

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