2018年9月，龙湖拿下成都新都区一宗地，或打造天街系列项目。2018年10月，龙湖入股北京首创中心，龙湖商业版图再次扩大，此前9月龙湖地产第一个收并购物业项目房山天街已正式开业。一系列的决策背后，体现了龙湖商业布局版面的扩大和调整。
天街系主力军深耕西南，发力华东
图 龙湖商业整体布局
数据来源：中国指数研究院综合整理
根据目前统计情况，龙湖目前已经在8个城市布局商业项目，分别是以重庆、成都为主的西南区域，北京为主的京津冀区域，上海、杭州为主的华东区域，以及西安为主的中西部区域。总建筑体量超280万方，其中天街系占比为91.5%，是目前龙湖集团重点发展的商业产品。
图：龙湖商业城市布局
数据来源：中国指数研究院综合整理
从各城市商业布局情况来看，除西安以外，其余城市均主力布局天街产品系。重庆作为龙湖的“起点站”，商业体量占比远高于其他城市，但龙湖近两年已经开始重点布局华东区域，2017年至2018年9月期间总共开业的7个项目中，其中4个项目均位于长三角区域。
重庆仍为主战场，占近半壁江山
图：龙湖商业城市租金占比情况
数据来源：龙湖2018半年报
据近三年龙湖商业项目的租金统计数据显示，重庆商业市场的占比已经下降了近25%，说明重庆市场的绝对优势已经在被逐步削弱。但是从2018年半年报情况来看，龙湖整体的商业租金收入主要来源还是依靠重庆区域产品，占比达到了43.74%。尽管目前华东区域为重点关注区域，但是由于大部分商业项目都是近一两年才开业，整体收益情况在集团占比中并不是很突出，不过2018上半年华东区域总租金收入仍达到了4.4亿元。
图：按项目分各城市租金情况
数据来源：龙湖年报、半年报数据
分项目来看，重庆北城天街作为龙湖第一个商业产品，已经发展了15年，客源稳定持续，租金收入优势明显；重庆U城天街一期是目前唯一一个租金收入同比下降的商业项目，主要由于其体量为天街产品系最小，并且一定程度上偏离了主城区主要商圈区域范围；虹桥天街属于目前平均增幅最高的项目，得益于大虹桥板块的快速崛起，2018年进博会的召开，再次强化了虹桥商务区的影响力，后期其商业价值或将持续发力。商业购物中心的租金稳定增长需要客群和时间的积累，目前租金收入比较高的项目大多位于区域核心商圈范围内，周边商业已经相对成熟，人群聚集效益明显，客源相对稳定。
图：租金占比达到5%以上项目的情况
数据来源：龙湖年报、半年报数据
在龙湖所有商业项目中，2017年至今平均租金占比达到5%的项目一共有8个，其中4个均为重庆的项目，并且各项目均位于目前重庆主城主要商业中心范围内。作为龙湖最早深耕商业的城市，有必要分析一下龙湖重庆项目的情况。
重庆市场不断扩容，布局多区核心
图：重庆商业项目的租金、建筑面积变化
数据来源：龙湖年报、半年报数据
从最近三年重庆商业项目的租金、建筑面积变化来看，建筑面积逐年递增，但是最近两年保持平稳。相比于建筑面积，租金变化涨幅则相对显著，数据显示，平均增幅大概维持在15%左右，尽管重庆项目租金收入占全国比值从2015年的68%下降到2018年上半年的43%，但是从绝对值的角度而言，重庆市场仍保持快速增长。
图：重庆商业核密度图及龙湖重庆天街项目分布
数据来源：中国指数研究院综合整理
上图是2018年重庆主城已开业的购物中心和商场的核密度图。数据显示，目前龙湖布局的几个天街项目，除U城天街以外，均处于2015年之前就已经存在的商圈密度范围内，也就是说，源著天街、北城天街、时代天街和西城天街所在的区域，其商圈人群的聚集效应已经发展了至少3年的时间，并且相对位置比较集中，因此从客源角度而言，稳定并且持续，人群的购物习惯基本上已经形成。
龙湖U城天街所在的区域范围是重庆大学城商圈区域，起步相对较晚，从辐射范围角度而言，相对较小，并且从距离角度而言，也偏离了重庆主城商圈范围。未来的一段时间U城天街的客源并不会和其他几个天街项目保持一致，有可能仍然会存在不确定性，对后期运营的要求会较高。
总体来看，龙湖整体的商业发展，仍然是深耕西南，重点发力华东区域，由于拿地的限制，北京会作为一个机会切入点。从数据呈现的结果来看，商圈的持续聚集效益对购物中心的发展至关重要，新开业的购物中心大概需要3年的时间才能形成一个较为稳定且持续的客源，保障租金的收入。因此龙湖在华东区域的项目产生的收益如何，可能要到2020年才会逐步显现，而这或许会对其他企业布局商业产生一个借鉴。
文章来源：产城瞭望
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