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一、 2018年半年报债务情况概述（根据半年报披露数据分析）
截止2018年6月30日，集团有息负债余额为1470.18亿元，与2017年末1354.94亿相比增加115.24亿，主要是用于土地储备支出，今年公司结合房地产市场实际情况，采取审慎的土地投资策略，泰禾集团通过收购和招拍挂方式取得土地 10 块，新增土地面积 186.78万平米，新增储备建面 209.77 万平米，土地投资 68.96 亿元，基本与负债的增长相匹配。同时，截止2018年年中，集团总货值约7000亿，地块所处区位主要分布在一二线城市,有息负债与集团总货值比例约21%，集团整体偿债能力较强。
（一）有息负债期限分析：
集团有息负债总额为1470亿元，其中：一年内到期的有息负债为556.4亿元，占比约37.84%；长期借款695.5亿，占比47.31%；公司债券218.28亿，占比14.85%。公司以长期负债及公司债占公司整体负债超过60%，短期负债占比不到40%，符合行业特征，债务结构较为稳定。2018年年中银行存款余额218.99亿元，与一年内到期有息负债比例为39%，考虑到尚有大量的应收按揭款未回笼，集团短期偿债能力较强。
负债类型 |
金额（亿元） |
占比（%） |
长期借款 |
695.50 |
47.31% |
短期借款 |
154.88 |
10.53% |
一年内到期的非流动负债 |
401.52 |
27.31% |
公司债券 |
218.28 |
14.85% |
总计 |
1,470.18 |
100.00% |
（二）有息负债结构分析：
集团有息负债总额为1470亿元，其中：银行借款约309.39亿，占比约21.04%；债券类融资约304.67亿，占比约20.72%。债券类余额相较2017年末增长18.85%（2017年年末债券类余额255.38亿），集团资本市场直接融资更趋活跃，逐步形成多元化融资渠道，有效支持了集团的业务持续、稳定发展；其余为信托、资产管理公司等约856.12亿元，占比58.24%，相较2017年末的61.24%有所下降，说明集团逐步在降低非银借款的比例，提高标准化融资及银行贷款比例。
贷款类型 |
金额 （亿元） |
占比 （%） |
成本 （%/年） |
银行贷款 |
309.39 |
21.04% |
7.52% |
非银行贷款 |
856.12 |
58.24% |
8.78% |
公司债（3-5年） |
304.67 |
20.72% |
7.38% |
总计 |
1,470.18 |
100.00% |
8.22% |
二、2018年年中债务结构分析（根据各融资渠道汇总分析）
2018年6月30日，从融资渠道来看，泰禾集团融资情况如下表：
贷款类型 |
金额（亿元） |
占比（%） |
成本（%/年） |
|
银行贷款 |
276.09 |
18.73% |
7.23% |
|
非银行贷款 |
信托 |
546.69 |
37.09% |
9.41% |
资管（AMC） |
332.24 |
22.54% |
8.51% |
|
融资租赁 |
3.56 |
0.24% |
6.97% |
|
其他 |
5.48 |
0.63% |
11.44% |
|
公司债（3-5年） |
306.13 |
20.77% |
7.38% |
|
总计 |
1470.18 |
100% |
8.38% |
|
集团有息负债总额为1470.18亿元，其中：银行借款约276.09亿，占比约18.73%；债券类约306.13亿，占比约20.77%；资管（AMC）融资约332.24亿，占比约22.54%；融资租赁及其他非银机构贷款金额不大，占比不超过1%；信托融资546.69亿，占比约37.09%。表面上看信托贷款系泰禾集团第一大资金来源，成本较高，存在刚性兑付需求。考虑到信托资金来源的不同对应成本、期限及实际资方对泰禾集团的认可度均不相同，故针对信托贷款的具体资金来源做穿透并分析如下：
（一）信托贷款出资来源分析：
根据泰禾集团信托贷款的具体出资来源，对信托贷款分类如下：
信托贷款类型（出资来源） |
金额（亿元） |
占比（%） |
成本（%） |
通道业务 |
173.02 |
31.65% |
8.42% |
银行代销 |
66.06 |
12.08% |
7.69% |
机构资金 |
262.32 |
47.98% |
10.51% |
直销/三方 |
45.29 |
8.28% |
9.27% |
合计 |
546.69 |
100% |
9.41% |
信托类贷款的主要资金来源为机构资金（接近50%），信托通过自身财富端募集和三方财富公司募集占比很小，只有8.28%；机构资金的投入以及银行代销占比60.06%，该等资金的投放说明银行及其他非银机构对泰禾集团主体及项目的认可度较高。通道业务余额约173.02亿元，占比约31.65%，主要资金来源为银行、四大资管及险资，该部分融资一般期限较长（3-5年），短期内没有兑付需要，还款方式多元化。
综上，截至2019年6月30日，泰禾集团信托类贷款到期金额共180.26亿元。其中仅银行代销、直销及三方代销融资存在刚性兑付的需要，一年内存在刚性兑付需求的信托融资额只有34.5亿。
从2018年年中至今，泰禾集团已归还存在刚性兑付需求的信托融资接近20亿，因此如不考虑期间新增及续借，2018年6月份之前落地信托后续存在刚性兑付的信托融资不超过15亿元，公司综合刚性兑付信托融资的压力很小。
（二）分类债务结构分析：
根据每一笔贷款具体的资金来源，对泰禾集团有息负债进行分类，泰禾集团债务结构如下：
资金来源 |
金额（亿元） |
占比（%） |
成本（%/年） |
||
银行 |
直投 |
256.09 |
17.37% |
7.23% |
|
信托代销 |
66.06 |
4.48% |
7.69% |
||
信托通道 |
80.62 |
5.47% |
6.87% |
||
小计 |
402.77 |
27.33% |
7.23% |
||
非银行贷款 |
信托 |
直销/三方 |
45.29 |
3.07% |
9.27% |
资管 |
直投 |
332.24 |
22.54% |
8.51% |
|
信托通道 |
44.40 |
3.01% |
8.56% |
||
银行委贷 |
20.00 |
1.36% |
8.50% |
||
小计 |
396.64 |
26.91% |
8.52% |
||
融资租赁 |
3.56 |
0.24% |
6.97% |
||
其他机构 |
直投 |
9.28 |
0.63% |
11.44% |
|
认购信托计划 |
262.32 |
17.80% |
10.51% |
||
信托通道 |
48.00 |
3.26% |
10.87% |
||
小计 |
319.60 |
21.68% |
10.59% |
||
公司债（3-5年） |
306.13 |
20.77% |
7.38% |
||
总计 |
1470.18 |
100.00% |
8.38% |
||
根据资金来源，截止2018年6月30日，泰禾集团有402.77亿资金来源于银行，占比27.33%；泰禾集团有396.64亿资金来源于资管公司（AMC），占比26.91%；泰禾集团其他非银机构借款319.60亿，占比21.68%，其中：五矿信托、华能信托、中建投信托等战略合作伙伴融资余额196.10亿，该等机构对泰禾集团的认可度高。
（三）优质战略机构
通过对泰禾集团贷款情况统计表的梳理发现，与泰禾集团有密切合作的有如下金融机构：
战略合作伙伴 |
融资模式 |
贷款余额（亿元） |
贷款成本（%/年） |
兴业系 |
银行代销 |
65.61 |
7.68% |
永续债 |
25.00 |
7.42% |
|
资管直投/信托通道 |
13.80 |
11.00% |
|
小计 |
104.41 |
8.05% |
|
东方资管 |
直投 |
98.00 |
8.75% |
信托通道 |
31.40 |
8.00% |
|
银行委贷 |
20.00 |
8.50% |
|
小计 |
149.40 |
8.56% |
|
华融资管 |
直投 |
55.97 |
7.64% |
长城资管 |
直投 |
108.03 |
8.44% |
信达资管 |
直投 |
56.45 |
8.76% |
华能信托 |
信托贷款 |
116.00 |
10.06% |
五矿信托 |
信托贷款 |
46.92 |
13.31% |
合计 |
637.17 |
||
综上，可以发现泰禾集团债务结构中有如下结论：（1）短期负债占比相对较低，短期偿债压力相对较小；（2）从表面结构来看，信托融资相对占比较高，但是其中直销信托占比较低，短期、高成本信托融资占比较低，短期存在刚性兑付的信托余额较低；（3）融资集中于战略合作机构。
来源：房国君
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