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2018年12月12日，国家发改委在其官方网站上发布了《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金〔2018〕1806号）（印发时间为12月5日）。该文件可以说是今年“双12”发改委给优质房企带来的大礼包！坚定了优质房企持续健康稳定的信心！将为中国房地产市场的健康发展注入新活力！同时通过加强“直融”，逐渐优化社会整体融资结构，也将在一定程度上提升中国经济的发展韧性，保障了中国经济新一轮的发展！
从页面我们也可以看到，该文件明确提出要“提高直接融资比重，增强企业债券服务实体经济能力，打好防范化解重大风险攻坚战，推动经济实现高质量发展”。通过对《通知》中的各项硬性指标解读分析，我们将深度剖析哪些“优质”房企将获得此轮发展新机遇，以及如何借助此轮机遇，促进企业高质量的发展。
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综合来看，《通知》支持优质企业是指：资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业。《通知》提出了四个方面的要求：一是明确发行主体，重点支持符合七项条件的优质企业；二是优化发行管理方式，优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”；三是优化审核流程，即报即审、专人对接、专项审核，调整审核政策要求；四是实行正负面清单管理，明确债券募集资金拟投和禁投领域，形成“正面清单”或“负面清单”。
图：优质企业的七个特征
此次《通知》在金融服务实体经济这一基本原则基础上，以市场化改革为导向深入开展企业债券发行核准"放管服"，在严格防范风险的同时，鼓励优质发行人结合自身融资需求，更自主、高效地通过债券市场开展直接融资。此前，11月16日，中指研究院在本年金融风险会议上亦提出经营稳健性、运营效率等是金融机构重要的参考指标，短期内国家金融政策不会调整，在降杠杆的同时又维持市场的自由度，不会过于放松也不会趋紧，《通知》的发布进一步证实了我们的判断。
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总资产与营业收入代表了房企所能支配的资源程度。大型房企在资源层面的集中度越来越高，也在一定程度上反映了其更容易聚集行业优势资源和获得资本的青睐，未来发展的源动力更为充足，增长速度也会更快。从《优质企业经营财务指标参考标准》我们可以看到房企总资产1500亿元和营收300亿元是一个基本的门槛值。
图：资产总额1500亿以上且营业总收入300亿以上上市房企
大型房企将获得更多支持。目前，资产总额1500亿以上且营业总收入300亿以上的上市企业28家。按照发改委的“申报企业原则上应同时满足该两项指标”的要求，满足条件的房企28家，从上市房企资产总额及营收的增速来看，预计年底有35-40家房企满足要求。
图：上市房企2018年中期总资产占比情况（左）
图：上市房企2017年营业收入占比情况（右）
“二八法则”凸显，1500亿和300亿为分水岭。随着总资产增速的扩大，房地产上市公司总资产规模的集中度也在加速提升，“二八法则”凸显，内部呈现出明显的断层。2018年中期，沪深及大陆在港上市房地产公司总资产均值为1045亿元，较2017年全年增长11.4%。其中，在沪深及大陆在港上市房地产公司资产总额1500亿元以上房企36家，数量占比为21.4%，资产总额占比为74.7%；2017年营业总收入在300亿以上的上市房企30家，营收总额占比为72.7%，行业“大者恒大”的效应不断强化。
从房企2018年的销售情况来看，《2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100榜》显示，前11个月，已有76家房企的销售收入超过300亿，考虑到权益口径以及会计准则的影响，仅从这个指标来看，预计2018年该榜单中超过40家以上的房企均有机会获得此轮“大礼包”！
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那么有多少家房企负债率超过了85%？由于采取预售制度，对于房企来说，仅用资产负债率这个指标作为门槛值可能有些过高。
2018年中期，房地产企业负债水平保持70%-90%高位运行。在宏观经济向稳及防控风险的背景下，融资渠道不断收紧，部分房企负债水平有所上升。数据显示，2018年中期，房地产行业的资产负债率均值为71.2%，其中24家房地产企业资产负债率超过85%，负债水平70%以上的房企占比约53%。
图：上市房地产企业2017年与2018年资产负债率分布情况
85%属于偏高水平，但真实的有效资产负债水平可能较低。剔除部分商业地产以及物流等开发企业的负债水平的影响，我们发现行业营收大于100亿元以上的房企的平均值为78%，其中总资产负债水平在75%以上企业数量占比约为72%。房地产行业资产负债水平整体较高，2017年百强房企均值为78.9%，或表明对房企资产负债水平有一定的容忍。我们认为，由于房地产行业的特殊性，应将预收账款从负债中剔除后计算企业的有效负债率，数据显示，有效负债率保持逐年下降趋势，2018年中有部分回升，均值达到50.6%，总体相对安全。目前政府依然认可房地产企业的适度负债经营和适度杠杆扩张，以利于市场的集中度提升，引导市场走向集中化经营。
图：2018年中期营收>100亿元房企资产负债情况
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2018年以来，虽然融资渠道在不断收紧，但仍有部分品牌房企凭借着稳健的发展规模和良好的背书获得资本市场青睐。从以上分析来看，也恰恰是这些规模大、发展质量优的品牌房企更能获得此次发改委《通知》的青睐。
一方面伴随房企的“马太效应”加剧，房企规模化扩张意愿也在持续加强，行业内“规模战”和“不进则退”已成为行业共识。未来，优质企业将获得更大的发展空间也已成为行业不争的事实。因此，品牌企业未来需保持稳健的发展步伐，既要不断提高营收水平，又要注重盈利能力的提升，持续保持规模化发展，进而增强自身优势，获取更多发展空间。
另一方面，品牌企业在注重规模化发展的同时，亦应注重风险管控，把高质量发展放在首位。伴随收并购时代的加速推进，大型品牌企业应不断控制成本，注重降杠杆，合理配置借贷资金与自有资金的组合比例，降低资产负债率水平，实现高质量、高效益的增长；小型品牌企业应重视发挥自身优势，打造自身特色，加速转型步伐，提高竞争力。
融资环境收紧背景下，多元化的融资方式将助力房企各业务板块快速发展，作为房地产、金融及相关行业董事长或高管的您或许正在思考如下问题：
2019年我国房地产市场走势如何？
新形势下我国房企融资渠道及前景如何？
热点城市群（都市圈）及城市副中心快速发展下，房企如何布局？
房地产长效机制建立下，大型、中小型房企怎样创新、转型和升级？
房地产企业转型、升级和创新与房地产资产管理的关系？
从增量转向存量市场，新形势下房地产资产管理行业如何掘金？
房地产资产管理的流程 -“融资、投资、管理、退出”。
租购并举的住房制度下，长租公寓和酒店公寓投资、开发和运营及合作机遇如何？
存量时代，房地产资产管理（包括设施、物业、运营和租赁管理等）发展机遇如何？
如何提升商业地产、办公楼、酒店和长租公寓的收入？
如何降低商业地产、办公楼、酒店和长租公寓的支出？
国内外领先房地产资产管理企业案例分享。
房地产资产管理的财务和回报指标如何计算？
养老地产、文旅地产、特色小镇和田园综合体项目的投资、开发和运营及合作如何开展？
产业地产、物流地产投资、开发和运营及合作如何进行？
我国房地产资产证券化（含REITs、CMBS和ABS）的现状和案例研讨。
我国房地产资产证券化（含REITs、CMBS和ABS）的机遇和趋势如何？
房地产资产证券化法规、产品设计和创新及案例如何？
商业地产、办公楼、酒店和长租公寓等各自资产证券化产品的特点和发行路径？
银保监会、证监会（和基金业协会）等监管部门最新的房地产监管相关政策分析？
咨询服务行业（含建筑、财务、法务、策划和营销等）如何助力房地产资产管理产业和企业？
……
为应对这些问题作深入交流探讨，探索2019年房地产资产管理市场，启发企业战略定位、挖掘潜在商机并达成合作，中国房地产俱乐部定于2019年1月11日（星期五）在上海裕景大饭店举办 “首届中国房地产资产管理业务对接和发展会议”暨中国房地产俱乐部第三十届业务合作论坛，届时众多精英人士齐聚一堂，共探合作机遇。
中国房地产俱乐部咨询中心2019年将继续为您提供服务。我们将继续为您提供投资、融资、市场分析、项目定位、规划设计、工程、营销、物业服务、产业策划等顾问咨询服务，业态包括特色小镇、住宅、长租公寓、商业、办公、酒店、工业和物流、养老和旅游等。项目合作与对接请联系：向先生，手机&微信:15800348905。
【会议名称】首届中国房地产资产管理业务对接和发展会议暨中国房地产俱乐部第三十届业务合作论坛
【会议时间】2019年1月11日（星期五）9:00—18:00
【会议地址】上海裕景大饭店（上海市浦东新区浦东大道535号，近地铁四号线浦东大道站）
【会议席位】70位左右
【主办单位】中国房地产俱乐部
【合作单位】全国房地产投资基金联盟、房地产资产管理学院（筹）等
【会议形式】主题发言+圆桌大讨论+项目对接+私密洽谈
1.独特形式：没有哪位总裁参加会议仅仅只是为了听会，本次会议采用圆桌讨论的模式，每场讨论邀请6-8位总裁，分别谈透各个议题，互动性极强。
2.私密商业洽谈：论坛全程提倡交流、交友、诚信、合作、共赢，每一位参会嘉宾都有机会找到自己的优质客户，会议举办过程就是各位嘉宾在寻找自己企业最优客户的过程。
【参会嘉宾】房地产开发公司（含住宅和长租公寓、商业、办公、酒店、旅游、养老、工业和物流地产等）、房地产资产管理公司、各类商业地产运营和管理公司、长租公寓运营和管理公司、物业管理公司、银行、信托、证券、公募基金及其子公司、私募股权基金、房地产投资信托基金、保险、律师和会计师事务所等相关人士。
【会议议程】
8:30-9:00 嘉宾签到和交流
9:00-9:10 致辞
9:10-9:30 主题演讲：我国房地产资产管理行业现状和发展趋势
9:30-10:45 第一场圆桌讨论：房地产新政、市场和大、中、小型房企升级、创新和转型对策探讨
主持人：资深房地产投融资和战略专家
10:45-12:00 第二场圆桌讨论：办公楼、商场资产管理和投融资机遇（点击获取更多商业资产管理与投融资学习资料）
主持人：资深商业地产投资专家
12:00-12:10 合影留念
12:10-13:30 自助午餐和交流
13:30-14:30 第三场圆桌讨论：酒店和旅游、工业和物流地产资产管理和投融资机遇
主持人：资深房地产投资专家
14:30-15:30 第四场圆桌讨论：长租公寓、酒店公寓、养老地产资产管理和投融资机遇
主持人：资深长租公寓和酒店公寓投资专家
15:30-16:30 第五场圆桌讨论：如何通过良好的物业、设施、运营（含租赁）管理增加收入和降低成本
主持人：资深房地产资产管理专家
16:30-16:45 茶歇和交流
16:45-17:45 第六场圆桌讨论：商业、办公楼、酒店、旅游和养老、长租公寓、停车库、工业和物流地产资产管理与资产证券化（含REITs、ABS和CMBS）新政和发展机遇
主持人：资深房地产金融专家
17:45-18:00 自由交流
18:00-20:30 会议晚宴
【报名费用】2500元/位
注：2018年12月21日前报名并缴费可享受9折优惠
【报名与合作咨询】
向先生，手机&微信:15800348905，报名时需提交本人名片。
【费用支付】
支付方式1：微信支付
支付方式2：银行转账或汇款
【收款账户】
户名：上海瑞轼投资管理有限公司
账号：1001148609024915086
开户行：中国工商银行股份有限公司上海市武川支行
上海裕景大饭店位于著名的黄浦江之滨，地处陆家嘴金融中心，酒店的地理位置十分优越。上海裕景大饭店拥有豪华精致的客房及套房，由客房内放眼远眺，繁华的都市美景和无限江景尽收眼底。饭店独有的中庭设在每两层楼之间，营造优雅隐秘的会客及休憩空间。
地址：上海市浦东新区浦东大道535号，靠近地铁四号线(浦东大道站)；
电话：(86 21)3878 9888。
中国房地产俱乐部-China Real Estate Club（点击查看详细介绍）成立于2012年12月，是一个全球高端的地产和资本及相关人士的交流、交友、作和共赢的平台，致力于启发各企业的战略定位、挖掘企业商机和产生合作机会，从而重塑企业的资源与商机，改变企业与创业者成长土壤。截至2018年12月，中国房地产俱乐部已成功举办过上百次大型高端论坛(举办城市包括：北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、杭州、成都、青岛、黄山、洛杉矶、伦敦、悉尼、墨尔本、曼谷、金边等)、专业研讨会以及各类资源对接会、沙龙等，我们已为超过60000名单位及个人用户提供服务，致力于为房地产行业投融资及相关专业人士和机构提供及时而准确的商业机会，在中国房地产及金融界具有较大影响力。俱乐部办公地址为上海市浦东新区陆家嘴东路161号上海招商局大厦27楼。欢迎登陆网站（www.crecorg.com）获取更多信息。
文章来源：中国房地产俱乐部、中国指数研究院
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