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学了这个，做简算再也不用麻烦成本了！

中房俱乐部CREC

2019-02-10

导读：随着地产业务条线的细分，现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的

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随着地产业务条线的细分，现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资狗只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以投资狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

今天咱们先从成本条线开始说起…..首先要感谢成本部的Z总，帮老岳解答了很多问题，而且数据标准也是根据历史项目经验总结而来，都是有据可依，算是比较可靠，但是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体浏览下体会一下原则即可。

第一章：根据公司的常规管理标准搭建成本体系

一般来说，成本体系现在都很成熟，各家单位虽略有差异但都是大同小异，不必多说，老岳采用的成本体系主要是包含了土地款、各类工程成本等七大系列，简称“七成本”；七成本并不包含管理费、营销费、财务费等，这三类将以项目费用的方式体现在测算表格中；

	科目	说明
一	土地获得价款	将土地费用录入即可，包含土地成本、土地使用税、契税、耕地使用税、拆迁补偿、土地整理及其他费用
二	开发前期准备费	含勘察丈量费、规划设计费、报批报建费、三通一平、临时设施费等
三	主体建安工程费	含土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设施供应及安装、户内精装（一般按照业态产品进行归集）
四	社区管网工程费	含小区红线范围内室外给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用及各系统与市政配套管网接驳工程费用及其他与小市政相关开口接口费用。
五	园林环境工程费	含绿化工程费、建筑小品、道路广场建造费、围墙大门建造费、室外照明等费用；
六	配套设施费	含配建比例约为2%无产权、处置权或收益权的物业管理用房、设备用房、垃圾厂站、警卫室、居委会、会所及幼儿园等
七	工程相关费	含监理费、咨询费、营销设施等；

第二章明确各科目的标准成本和计费基数

此部分是本篇的关键点，投资狗之所以需要依赖成本同事，主要是因计费标准没有把握，今天咱们把各科目需要的成本参数做个说明，供大家参考；

一、土地获得价款

这个投资狗最拿手的了，一句话带过不多说，按照政府文件执行就是：

1.1 有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行

1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，整体税费可按照4.05%简算；

1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

二、开发前期准备费（合计200-250元/㎡）

2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；

单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）

单方标准：高层/低层50-60元/平米，山地项目100元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；

单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费

单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.5临时设施费：临时场地和办公费

单方标准：10元/平米

计费基数：报规面积（地上+地下)

三、主体建筑及安装工程费（合计2400-3000元/㎡）

一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1 高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）

单方标准：3700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1600元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；

单方标准：300元/平米、400元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.2 小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%）

单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；

单方标准：300元/平米、500元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.3 洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）

单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层

单方标准：500元/平米、600元/平米不等

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）

单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层

单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）

单方标准：3000元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地下面积

（2）单体地上成本

单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）

计费基数：单体地上面积

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米

计费基数：采用报规面积（地上+地下）

（3）级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.7 特殊科目

有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：

（1）精装修

单方标准：按档次差异较大，600元、1000元、1600元、3000元不等

计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85

（2）太阳能

屋顶集热式费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）

阳台分户式费用标准：3000-4000/户

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4）装配式增加费：300元/平米；

四、社区管网工程费（合计220--450元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；

以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)

五、景观费用（折合120-300元/㎡）

首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，

景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；

单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/㎡不等；

计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）

六、配套设施费用（300-500元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；

单方标准：普通车库 2800元/㎡，人防车库 3100 元/㎡；

计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）

（2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；

单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡

计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；

单方标准：考虑3000元/㎡的装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡

计费基数：根据商业实际建筑面积计算

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装

单方标准：教学楼2300-2500元/㎡，体育馆2700元/㎡

计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上

七、工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）

属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：

单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；

计费基数：报规面积（地上+地下）

老岳Tips:怎么样，看完这些成本标准感觉数据太多，有点头晕脑涨？当然，如果只是一个普通的项目，可以简单粗暴的处理：除土地外的六成本大概有个总成本控制即可，建筑单方3500-4000元/㎡；另外，如果不同物业类型单方建筑成本一般为独栋>联排>洋房>小高/高层。

第三章总结和结论

以上属于成本的参考标准，确实很像流水账，不过成本的计算就是由各个数据，累计出来的，所以没办法像小故事那样津津有味，所以大家可以草草浏览一下；

小伙伴们一定用好了两个计算公式、VLOOKUP 和 SUBTOTAL函数；

Vlookup:这是一个纵向查找函数，比如某物业类型的指标=VLOOKUP(B29,'2.规划指标明细表'!$B$9:$Q$32,10,FALSE)，第一个数值Value属于要查找的值，属于关键词类别，在成本表格中是物业类型名称、第二个数值array属于要查找的区域，在成本表格中是各类指标表格范围，第三个数值index-num,属于返回数据在查找区域的第几列（所需数字位于关键词的第几列）；最后一个数值多为FALSE，指的是精确查找；例中公式计算出来就是某物业类型的报规面积；

Subtotal: 日常中最常见到的是在分类汇总中,就可以通过编辑SUBTOTAL 函数对该列表进行修改，比如最终各类成本的数据汇总采用SUBTOTAL(9,H5:H154)，第一个数字Function_num 为 1 到11（包含隐藏值）或 101 到 111（忽略隐藏值）之间的数字，指定使用何种函数在列表中进行分类汇总计算，第二串数字ref1,ref2, ...指的是要计算的范围， Subtotal在成本汇总表中用到最多的是9，sum 函数，此函数最大优点是有嵌套分类汇总时，将忽略这些汇总数据，以避免重复计算。

来源：越看越懂房地产（ID：ykydfdc）

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