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低价地是恒大高利润秘密 2018年TOP50房企利润大解析

中房俱乐部CREC

2019-04-16

导读：过去一年，对于中国房地产行业是不平静的一年，限售

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中房报记者秦龙｜

过去一年，对于中国房地产行业是不平静的一年，限售、限价、限贷等调控政策频出，房地产市场与多数房企销售、融资等多方面受到影响，但并没有阻挡房企们继续赚钱盈利，这体现在TOP50房企中尤为明显。自2019年3月份至今，上市房企陆续公布了2018年年报，记者统计发现，2018年TOP50房企净利润总额达5015.23亿元，其中排名第一为恒大，净利润为722.1亿元，日赚超19783万元。

据中国房地产报记者计算得知，50家房企总营业收入35590.83亿元，净利润总额达5015.23亿元，平均净利润率15.48%。其中，恒大摘得营收、净利润两项数据榜首，营业收入4662亿元，净利润722.1亿元，超过“利润一哥”中海成为了名副其实的“利润王”。

深究恒大高利润秘密，中国房地产报记者查阅年报发现，较低的土地价格是恒大获得高利润的关键。恒大年报数据显示，截至2018年年末，恒大3.03亿平方米土地储备均以较低土地价格获得，恒大去年新购土地均价只有1611元/平方米；2017年和2016年数字是每平方米1889元和1996元。恒大总土储成本也由2017年的1711元/平方米降至2018年末的1635元/平方米。与此对应的是，恒大去年合约销售每平方米均价已经达到10515元。

净利润率作为一项关键财务指标，是反映房企利润状况重要数据之一。在2018年TOP50房企净利润率排行榜中，合景泰富夺得净利润率冠军，净利润率为55.57%；九龙仓净利润为亚军，净利润率为33.3%，虽然九龙仓净利润率处于高位，但其营业收入与净利润额却不尽人意。其年报显示，2018年集团营业收入减少13%至180.31亿元，净利润同比下跌70.31%至57.49亿元，盈利状况堪忧。

作为“利润一哥”的中海，净利润率仅处在第三位，为27.24%。但需要指出的是，对于规模基数庞大龙头房企，保持两位数净利润率已实属难得，况且中海也是龙头房企中唯一一家突破25%净利润率的企业。反观合景泰富，其之所以净利润处在第一位，得益于其约74.78亿元较低营收总额与41.55亿元较高净利润。

除了几家净利润率突破30%房企引起注意外，还有几家房企净利润率没有突破7%，处在净利润率排行榜倒数位置，它们分别是绿城中国、绿地控股、阳光城，净利润率分别为3.95%、3.32%、6.9%。远低于TOP50房企平均利润率。

具体而言，2018年，绿城实现营业收入603亿元，对比2017年419.5亿元增加43.7%，净利润为23.8亿元，但相较于2017年的26.7亿元同比下降了11.1%。这一数据也提示绿城净利润及净利润率有待提升。具体分析绿地控股年报，其营业收入达3510.1亿元，但其净利润率却远低于其他龙头房企。需要指出的是，由于绿地控股没有披露净利润额，榜单采取的为其归属上市股东的净利润116.62亿元。

另外，阳光城2018年营业收入为565亿元，净利润为39亿元，同比皆有提升，净利润率为6.9%，相对于去年同期的6.22%已经有所增长，但这一数字依然低于TOP50的大多房企。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌也在业绩报告会上也指目前的净利润率确实有点低，主要原因是过去的项目基础比较差。