据测算，房企会迎来两个偿债高潮，第一次小高峰集中在2018年9月-2019年10月；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月。

克而瑞研报数据显示，2019年1月房企有21笔发债到期，总金额共计406.6亿元。2019年2月，房企有8笔发债到期，金额共计116.32亿元。另据观察，2019年3月将有 22笔债券到期，金额约267.7亿元。

今年偿债潮的集中来临，意味着没做好现金流管理和风控的企业将面临资金链断裂的风险。同时，对于现金流充裕、抗风险能力较强的房企来说，未必不会出现像2014年那样的收并购热潮。

偿债高峰期的集中来临对房企来说是挑战也是机遇。

相对公开市场直接拿地，并购有其优势，譬如直接收购成熟的项目能更快进入开发。

百强TOP30企业是收并购活动中最活跃的力量，占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。融创、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购，两年收并购交易金额均进入前15行列，融创更是连续两年位列房企收并购交易金额第一；而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改，参与的收并购交易金额也比较高。

数据来源：中指研究院综合整理

并购不仅成为大中型房企储备“粮草”的方式，也是中小房企甩卖资产求生的手段。

目标公司转让项目或股权原因有很多，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局，有的是资金链紧张融资困难。另外，业务发展方向的调整均会引发“非主营”项目的转让。

一面是狂飙突进的并购，一面却是持续走高的债务。

快速获取和筛选项目信息是开启房地产收并购环节的首要关键点。对房地产收并购项目来源必须进行可靠性、可控性、可行性分析及交易方式选择。

房地产项目收并购是“专业的活儿”，由专业机构进行前期的项目筛选、专业研判和投资测算。

但并购决策更多取决于并购方的远见、眼光与胆略，专业人士能测算当下的资产成本构成，往往囿于专业层面，而资产估值、交易价格及未来收益却是难以计算的，需要具有运筹帷幄之中决胜千里之外的智慧与谋略。

资料是否全面、清晰，有经验的投拓人员，看一遍项目资料，基本能判断项目是否需要后续推进。

确定项目基本可行后，进行投资分析和测算，以便简单预知项目投资收益情况。如拆赔方案表、拆迁成本表、开发指标表、总成本表、销售收入表、增值税表和土增税表、财务费用表、利润表等表及整个项目的开发进度、投入、销售、收益等情况。

在众多项目收购案例中，股权转让目前仍然是主流的交易方式，一方面是出于税筹的考虑，如无须缴纳土地增值税，还可以通过搭建税收优惠地的SPV实现所得税的税筹。

另一方面，对比其他的交易方式（如资产转让、企业分立、不动产出资入股等），股权转让方式更快捷，周期短，也会整体降低收购方整个项目开发的周期，实现快速资金回流。

到2020年，50强房企的市场占有率或将达到80%。并购重组盛行的市场环境中，对于大中小房企，如何合理运用各类并购渠道？TOP10、TOP20房企又有哪些成功的并购经验值得我们反思和学习？

鉴于此，下周三的直播，我们将带来一个实用度非常高的课题：房地产并购交易实战分析。谈谈万科，以及其他房企的成功案例，以及这些项目成功的核心和实操要点。

1. 我国房地产并购的现状和趋势

2. 万科并购案例分析

2.1 背景和策略分析

2.2 支付手段的选择及融资

2.3 定价相关问题

2.4 战略和战术

2.5 综合评价

3. Top20房企并购案例分析

3.1 收购对象

3.2 目标企业的地点

3.3 资金来源、集团与子公司之间的分工合作

3.4 控股权还是控制权收购

3.5 成立收购小组

4. Top10房企并购基金案例分析

并购基金——针对中小公司并购与合作

XX并购基金投资模式

并购基金特点

直播入口

直播时间：4月10日周三19:30-20:30

错过可回听

对收并购有兴趣、不愿仅停留在理论层面的朋友，欢迎提前占位，届时可以和张老师交流互动，附赠独家PDF课件，请添加助教微信crec8888获取。

此外，张老师也在房学院有一套更系统的并购课程，想要系统学习了解房地产收并购的朋友也可以去看看：

成功受益的人，都掌握了真才实学，

并且扎实稳健地在进步。

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