很高兴跟大家分享集体土地合同纠纷案例解析这个话题，之前曾经跟大家分享过关于集体土地的另外一个课题：集体土地三块地改革和三权分置，以及集体建设用地上建设租赁住房的政策解读（点击查看），听过之后很多人都来向我们咨询关于集体土地开发利用中的一些实务问题，问的最多的问题就是：未来发生了一些纠纷，法院会怎么处理。

但是，因为集体土地的一些新政基本上都是这两三年推出的，在实务中还处在比较前期的阶段，还没有到风险集中爆发期，因此，在实务中其实还很少有这种发生纠纷的案例，但是在现有的法律框架之内，我们暂且不考虑这些新政的一些特殊性规定，关于集体土地的开发利用，实际上也是有很多话题可以探讨的。其中，也包括了在实务中容易发生纠纷的一些风险点。

首先我们来看关于集体土地所有权的主体。这个问题在实务中很多人会混淆。集体土地的所有权主体在我国是分三级所有，第一级就是乡镇，第二级是村，第三级是村民小组。但是，这三级大家要理解，它们虽然在管理体制上是上下级关系，但是在土地所有权问题上，它们是平等的关系，是相对独立的民事权利主体。

所以，我们在涉及到集体土地纠纷的时候，首先要做的就是找对主体。当然现在有一些地区，乡镇这一级已经没有了，那么就看它对应的是哪一级：可能是政府代管，也可能是大村小村这种概念。总之，还是要看清楚土地所有权的权属是归谁的。

不要想当然的认为，村里的土地就是村委会去管，有时候它可能是属于镇里的，有时候属于乡里，属于村民小组。所以，在与村集体打交道的时候，也要争取搞明白这块土地到底是谁的。

第二个就是集体建设用地的用途和分类。从权属上来看，我们国家是二元的体制，分国家所有和集体所有。集体所有的土地分为三类，从用途上有集体农用地、集体建设用地和集体未利用地这三类。在集体建设用地里，又分为宅基地公益性用地和集体经营性建设用地。

这个问题非常重要也经常被人混淆：我们现在经常说集体建设用地入市，其实这是不准确的，准确的表述应该是集体经营性建设用地入市。什么意思呢？也就是说，集体建设用地里的宅基地和公益性用地是不入市的，只是集体经营性建设用地入市。

那么从集体建设用地上建集租房这个角度来讲呢，集租房的建设是可以用集体建设用地的。也就是说，集租房的建设，除了集体经营性建设用地之外，还可以用宅基地、还可以用公益性用地整理结余出来的土地，所以这点一定要区分开来。

在集体土地这个话题上，我们帮助许多客户处理了一些相关问题，近年也诞生了许多经典的真实案例，所以，我们想借此机会跟大家分享一下这些实际发生的案例，从中提炼出一些集体土地开发利用中容易出现的风险点，以供大家在未来涉及到集体土地开发利用的时候，能够对集体土地的一些特殊性规定有所了解。

一、集体土地合同效力问题

1.     案例1：承包土地收回案

2.     爆发风险的时候，风险都出现在哪些地方

3.     争议焦点：合同效力问题

4.     集体土地承包和租赁，是一回事儿吗？

5.     仲裁庭观点：农村土地用途问题引起无效

6.     仲裁庭观点：承包/租赁、合同期限无效，未经批准一定无效吗？

7.     四荒地如何归类？无效VS解除，有什么区别？

8.     案例234：非农建设、未经会议通过、租赁期限相关租赁合同案

二、集体土地承包/租赁合同实务问题

9.     案例567：集体土地承包/租赁合同实务问题

三、集体土地合资、合作、联建开发

10.  案例89：不实际参与经营、未经法定程序的入股

11.  案例10-11：集体土地合作开发房地产？未依法办理征收出让手续？

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