作者 | 智信资产管理研究院 胡胜 翟乐

来源 | 智信资产管理研究院《资管高层决策参考》

*本文根据智信资产管理研究院于2018年12月22日在深圳举办的“智信资管沙龙第140期-借‘房抵贷’破题小微信贷难”主题活动嘉宾发言整理而成。

针对民营企业，特别是小微企业融资难融资贵这个老生常谈的大难题，今年监管层出台了多项政策予以支持。无论是央行布局的“三枝箭”——信贷支持、民营企业债券融资支持工具、民营企业股权融资支持工具，还是银保监会主席郭树清提出的银行放款“125指标[1]”，都在无形中给银行等金融机构提出了更高的放贷要求。同时当前国内小微企业的融资需求亦十分迫切，据世界银行2018年发布研究报告[2]显示，当前我国中小微企业潜在融资需求达4.4万亿美元，而融资供给仅2.5万亿美元，潜在融资缺口比重高达43.18%。

[1] 2018年11月8日，银保监会主席郭树清表示，对民营企业的贷款要实现“125”的目标，即在新增的公司类贷款中，大型银行对民营企业的贷款不低于1/3，中小型银行不低于2/3，争取3年以后，银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。

[2] 世界银行2018年年初发布《中小微企业融资缺口：对新兴市场微型、小型和中型企业融资不足与机遇的评估》报告。

尽管政策支持叠加巨大的市场需求，但在当前“L型底部”的经济环境以及小微信贷风控手段、数据缺失的情况下，小微企业的高信用风险让资金方望“小微”兴叹，此时拥有实质抵押物的房抵贷业务受到关注。从风控层面来讲，房抵贷拥有房产抵押的实质性风控抓手，符合金融机构“强担保、强抵押”的传统放贷思路。在收益层面，房抵贷亦是风险收益比相对较高的资产。

（一）房抵贷业务链条中的各方角色

作为传统银行个人贷款业务，房抵贷经过长期发展，实际上已经形成了相对成熟的业务链条。

通常的产品结构是，银行、信托等资金方承担认购优先级份额的角色。市场中银行参与者以城商行、农商行以及民营银行为主。认购劣后级份额的主要为助贷机构及其他投资管理公司，对产品承担回购或兜底责任。

一个完整的业务链条是，助贷机构通过银行、中介推荐或同行转单这三类渠道获取客户资源，结合科技服务机构如征信公司、大数据服务商提供的数据，对客户进行准入审核风控。银行等资金方可通过信托计划对助贷机构审核通过的客户进行放款，这其中信托必须进行二道风控。在贷后管理环节，一旦客户出现逾期，律所将为房抵贷业务的后续司法处置提供法律服务，而不良资产处置机构如不良基金、AMC等则会在客户逾期3个月后折价受让债权并进行处置，由此形成房抵贷业务链条  的闭环。

图1：房抵贷业务闭环链条

（来源：智信据泛华金融研究报告，截至2018年12月26日）

（二）房抵贷资产筛选指南

根据抵押顺位的不同，目前房抵贷资产主要分为一押资产和二押资产，其区别如下：

表1：房抵贷一押、二押资产区别

（来源：智信据公开资料整理，截至2018年12月26日）

智信了解到，据不完全统计目前市场上二押资产总规模大约是一押资产的两倍以上。一押资产的优势在于可直接持有抵押债权凭证（房产证），在风险处置时将更为可靠高效；但其劣势在于贷款利率相对较低，导致利润空间较小，目前以银行参与居多。二押资产的优势在于贷款利率相对较高，利润空间较大，但由于无法直接持有房产证，当资产出险时，处置效率无法得到保证，风险也相对较高。

目前市场上亦存在一种观点是：二押资产事实上已经经过银行筛选，无论是抵押物还是借款人都经过了一道风控，因此风险相对可控；另外，二押贷款成本普遍较高，若是短期周转贷，流进楼市股市的概率较小，资金用途相对可控。

诚然，不论是选择一押还是二押资产，金融机构展业的核心还是实际风控。具体到资产筛选及准入层面，在贷前风控时需注意以下几点：

一是在抵押物的地区选择上，目前市场主流机构展业均以一二线城市为主，部分做二押资产的机构会考虑珠三角、长三角等经济较发达地区的二线以下城市。值得注意的是，即使在核心一线城市，也可能由于政策影响导致整体风险上升。以深圳为例，2018年出台的“731楼市新政”规定商品住宅3年内限售，使得整个市场流动性放缓，对于逾期资产的处置带来不利影响。二是在房屋属性的选择上，一般最好选择70年产权的住宅或公寓，别墅类高端住宅慎选，因为这类资产由于总价高，一旦出险存在处置困难问题。三是根据市场变化及时调整抵押率，智信了解到，2017年大多数一线城市的房产抵押率可以做到8折，而2018年以来，一线核心区域的抵押率一般也不会高于7折，根据房屋的楼龄、区域、类别等还需要对抵押成数进行调整。四是在等额本息与先息后本两种客户还款方式选择上，建议选择等额本息还款，随着客户还款期数增加，其资产风险亦逐步降低，而先息后本的方式增加了客户最终偿还本金的不确定性。五是需注意小微企业借款客户所从事的行业类别，整体利润率等细节，如果是衰退型行业，则后期很有可能影响第一还款来源的稳定。

在“房住不炒”的长期政策调控背景之下，为应对房价下行风险，不论是资金方还是助贷机构，在资产的选择上需要更加“精挑细选”。可通过对抵押房产更加精细的分层来达到筛选目的，同样以深圳为例，目前处于同一小区的同户型，低楼层和高楼层的价差一般在5%到10%之间。同一片区的30年楼龄和20年楼龄的户型，价差也可达到10%左右。因此，可根据房产地段、楼龄、楼层、价格、入住率甚至是否有学位及学校的知名程度等因素进行细化分层，从而实现更精细化的准入标准。

（三）资金方与助贷机构的主流合作模式

1、银行与助贷机构的合作模式

银行用表内信贷资金参与房抵贷业务是市场上最常见的助贷模式，助贷机构推荐客户给银行，收取约2%左右的推荐费，不承担回购责任。这一模式比较适合小规模的助贷机构，收益相对有限。在实际操作中，由于这种模式无法满足银行方重担保的传统思路，因此又衍生出助贷机构缴纳保证金或引入保险/担保公司这两种模式。

而在实际操作中，助贷机构以缴纳保证金的模式与银行合作亦存在三大问题：一是助贷机构将保证金缴纳至银行后，通常银行资金入表后将难以退回，对于助贷方的权益无法保障。二是债权转让难度大，监管要求银行表内债权转让不能批量进行，每份协议只能转移1~2单，这对于房抵贷的资产包来说无疑降低效率。三是抵押物一般在由银行持有，助贷机构在受让逾期90天以内的资产后，无法确保自身的诉讼主体地位。

针对保证金模式存在的问题，助贷方又衍生出引入保险或担保公司的合作模式。在这一模式中，助贷机构可通过保险或担保公司进行收付费行为，房产抵押权放在保险公司名下，相比保证金模式可以保障助贷方自身权益，还可解决诉讼主体不明确的难题。这一模式的劣势在于会增加助贷方1.5%~2%的资金成本，同时保险或担保公司对贷款客户的准入筛选十分严格。

图2：银行表内信贷资金与房抵贷资产方的主要合作模式及衍生模式

（来源：智信据泛华金融研究报告整理，截至2018年12月26日）

而在使用银行自营或理财资金投资时，可采用结构化的合作模式，即银行认购房抵贷产品优先级份额，助贷机构按1：3比例认购劣后级份额。这种模式的优点在于匹配的银行资金期限较长且灵活，账户资金可以做到过手摊还[3]，解决账户资金闲置的问题。目前已有部分民营银行通过这种模式进行投资。

[3] 过手摊还：即根据基础资产的现金流回流实际情况，在兑付日将账户内的资金全部进行分配的兑付方式。

2、信托与资产方合作模式

信托与助贷机构目前主要是结构化合作模式，信托通过认购优先级产品份额实现投资目的，资产方按1：3比例认购劣后级份额。但这种模式存在资金及资产不匹配的难题，一方面信托方往往很难募集到较长期限的资金（如3~5年期），另一方面在采用等额本息的还款方式下，客户还款资金与信托兑付给投资人的还款金额往往难以匹配，无法满足监管要求。

此外，部分助贷机构为更快做大业务规模，也衍生出平层合作的模式。与银行合作类似，采用缴纳一定比例保证金的模式。但这种模式也存在资金需求不匹配的问题。

图3：信托与房抵贷资产方的结构化及平层合作模式

（来源：智信据泛华金融研究报告整理，截至2018年12月26日）

3、资金方如何选择靠谱的助贷机构合作

作为资金方，选择优质的助贷机构合作将事半功倍。通常来说，助贷机构拥有国企背景或股东实力雄厚是一个加分项，其次公司管理团队、内控体系、IT系统建设、产品结构设计及风控理念系统的搭建，是否符合合作标准，也都需要资金方进行审慎考查。特别需要注意的是，在尽调过程中，资金方不能过度看重各项风控指标，助贷机构根据样本差异性和分母数据的差异化选择等方式“美化”风控指标并不难，平台的稳定性和长期盈利能力才是最能反映其实力的重要因素。

尽管房抵贷业务经过长时间发展优化，但一直无法规避四类风险，即渠道风险、客户准入风险、合规风险和市场下行风险，这也是机构参与之初需要着重注意的地方。

（一） 渠道风险——获客渠道选2B还是2C？

对于资金方来说，房抵贷资产的获客渠道可以分为两类，一类是有组织有规模的B端渠道，另一类是单打独斗的C端独立经纪人。两类渠道目前都已形成自己的展业途径和发展空间，但对于持牌金融机构来说，选择B端渠道更为合适。

两者的区别在于：B端渠道由于已经形成了规模效应，因此合作起来上量速度非常快，无论是助贷形式还是认购优先级产品份额的形式，都可以在短时间内推动业务规模迅速增长，但劣势在于渠道费用成本较高，减少利润空间。

C端渠道的优势在于能够拿到大量直接客源，减少了助贷方参与其中的渠道成本，劣势在于规模上量比较缓慢，需要较长时间的市场团队培养以及一定的市场沉淀才能见效。

需注意的是，部分C端渠道会利用客户对利率的不敏感，而将本该缩减的渠道成本变相加回给客户。甚至部分独立经纪人在实际展业过程出现向客户收取“砍头息”（即给借款者放贷时先从本金里扣除一部分钱），甚至有私下提前解押的行为。

（二）客户准入风险——重视个人信用还是房产价值？

房抵贷的贷前风控除了针对客户的信用风险审核外，还要对房产抵押物进行资产评估。到底是信用审核重要还是抵押物评估重要，当前市场上的资金方对此各有侧重。

一派认为客户的第一还款来源及个人信用更重要，并依托于强大的大数据风控系统进行贷前风控。但不可否认大数据风控存在一定局限性，其无法识别抵押物的隐性瑕疵，另外也可能会出现数据来源合规性问题。

另一派则更看重客户抵押房产的评估价值，一旦客户无法还本付息，通过处置房产所得收益能否覆盖利息就显得尤为重要。智信了解到，一些更看重抵押物的助贷机构或资金方在评估环节下足功夫。例如采用双人双岗制度，一人初审一人复核，仅业务部门的风控运营审核团队人数就多达25人。

亦有助贷机构最少选取4家评估公司作为合作伙伴接入系统，4家公司线上评估后计算得出平均值，再结合线下实地考核的数值计算出最终综合估值。不仅如此，系统还要根据当地城市房价的变化不时对房产进行复估，实时评估房产价值是否还足以覆盖成本。

（三）合规风险——如何监管贷后资金用途？

合规是金融机构展业的红线，在房抵贷业务中，资金方一直难以解决的合规风险，正是客户贷后资金的用途监管问题。监管明确要求个人消费贷款及经营性贷款严禁用于炒股或购房。银行资金方受益于“受托支付[4]”的账户体系优势，还可在一定程度上实现监管，但对于其他非银机构来说，只能要求客户提供资金流水或发票等单据，而这些单据一旦造假，机构也很难实质性地监督其实际资金用途。

[4] 受托支付：指贷款后每笔资金的使用均需经过银行的审核，符合贷款用途方可使用。

归根到底，借款用途的监管最终需要落实在实质性风险上。机构在尽调过程中，要从客户的货架、客流量、店面装璜等实地考察因素入手，综合判断其是否真的需要借款，借款是否真的用于经营。

（四）市场下行风险——如何对冲房价下行风险？

尽管近期市场出现了一些调控放松的迹象，但依然需要高度警惕市场下行风险。中国指数研究院《中国房地产市场2018总结&2019展望》近日发布的研究报告表示，预计2019年国内商品房销售面积将高位回落，全年整体降幅预计在5.0%~7.0%之间，其中一线城市销售面积稳中小幅回升的概率较大，二线城市分化显著。

针对房价下行风险，资金方只要做好贷前尽调，保证房屋估值合理，适当降低抵押率，整体风险还是相对可控的，如若资产出险也可通过处置产生的收益来覆盖损失。另一方面资金方可在展业过程中以时间换空间，拉长周期布局优质资产。需时刻关注自身流动性，提前做好风险缓释措施。

（一）房抵贷不良资产处置

目前房抵贷资产出险后的处置方式主要有三种，首先是和客户协调解决或者转贷，其次是帮助客户找到匹配的下家并出售房产，最后才是走司法仲裁的方式处置房产。其中司法处置方式主要可采用仲裁、债权公证以及诉讼三种方式，其中仲裁效率最快，债权公证次之，而诉讼是流程最繁琐用时也最漫长的，应尽量规避。

智信了解到，在广州市采用仲裁方式处置资产的效率比债权公证和诉讼快很多，仲裁只需用邮件（而非纸质文件）传达法院通知信息，一般在15-30天内即可进入法官执行阶段，广州地区的仲裁书在全国法院都可支持执行，节约了重复沟通的时间成本。

而毗邻广州的深圳，则采用债权公证方式的处置效率更高。据了解，目前深圳五个主要城区的法院已对债权公证强制执行的方式予以认可并实行采样，房抵贷债权公证处置的流程基本可以压缩至一到两个月的时间范围内。

（二）房抵贷资产证券化可行路径

各参与方在布局房抵贷业务时，无疑都期待未来能够走上资产证券化道路，实现低成本融资以保证业务发展的持续性。当前非银机构资产方基本只能通过小额贷款或租赁保理等其他“名目”在交易所市场发行ABS，如市场上较为知名的平安普惠宅E贷系列产品，据CNABS数据统计，截至2018年12月已发行15期，募资规模共计196.37亿元。

非银机构资产方想要实现房抵贷资产的资产证券化，在展业时首先要注重展业合规性，通过信托计划合规放款，保障房抵贷资产具备流通性和流转可行性，其次要注重资产质量，尽量布局优质资产。智信在走访中了解到，当前监管对非银机构发行房抵贷ABS的态度是，当前只鼓励机构背景相对较强的资产方发行，如拥有银行、保险等股东背景的投资机构。