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经营利润收益率等于经营利润/投资成本。

而我们真正衡量一个项目成功与否，就是项目的经营利润或者是现金流有多少？当一个项目做到了刚刚能够盈利的时候，现金流对于老板来说还远远不够。

假如你投资了10个亿， 做的很辛苦，刚刚有了100万的净经营利润现金流。可是100万的利润在投资10个亿的项目中，只有千分之一的占比，所以此时现金流的回报率是极低的。

资本化率，目前中国资产的CapRATE在6%-7%之间，会随着利率和经济增长率的变化而变化。

我们真正要想做到一个项目挣到钱，必须保证收益率6%-7%的范围内。折中一下，按照收益率6.5%左右来计算，投资10个亿，至少应该得到6500万的经营利润，否则是做不到评估值能达到10个亿。

如果投资10个亿，只做到了1000万的经营利润，回报率是1%，如果严格按照回报率进行评估，按6.5%资本化率估算，就是1.5个亿。这会跟你投资的10个亿相差甚远。再假设，如果按1000万的经营利润买一个项目的话，换算成1亿的资产价值。

这就是资产收益率最重要的一点，所有的生意都要挣钱，不挣钱的持有型项目都是不可持续的，特别是在现在经济形势困难的情况下，这就成为了所有的老板最困扰的问题。

在不断探索如何退出和如何资本化的道路上，我们发现了三种路径：

第一种是通过REITs来上市，这是股权性质的退出；

第二种是资产证券化，资产证券化严格来说是一种债券性的产品，跟REITs是两类的产品，REITs不属于资产证券化，国内很多人认为REITs也是资产证券化，这种观念显然是错误的；

第三种则是并购，就是卖给第三方，这是大多数公司在走的路。

当然如果企业实力足够强大，像新鸿基、九龙仓这样的老牌企业，可以自己持有，不再考虑退出的问题，具有传家宝性质，可以传—百年，两百年。

来简单看个案例：以欧美汇购物中心为例，欧美汇在2016年以25个亿被香港领展收购了。按照这个价格折合每平米单价是4万5每平米，北京的楼4万5每平方米，价格已经十分可观，如果加上停车场则均价到3万5每平方米。

关于收购我们关心有以下几点：

第一，多少钱买的？25亿；多大面积？7万，不含停车的面积5.5万，所以价格总建筑面积是3.5万每平米，不含停车场是4.5万每平方米。

第二，这个项目很成熟，收购这个项目的时候，它的估值是4%接收的，NPI应该做到6%—7%，按照估值来讲，按照25个亿卖，他的估值只有4%左右；换句话说，如果严格按照我说的6%，根本无法达到25个亿的价格。

第三，为什么会按照4%的价格买？为什么之前他在市场上卖了3、4年都没有人出这个价？这么高的价格收购的意义何在？

关键点就在于领展是一个在香港上市的REITs，而REITs本身有一个杠杆率与负债率的要求，上限是45%。

领展用的是100%的债买了这个项目，而债的成本在是3%以下，所以他为什么4%可以买？因为4%超过了2.6%还有一个多点的差异，所以他可以接受4%的价格去买。它的杠杆率，收购前才11%，而香港REITs杠杆率的上线为45%，还有30%多的空间可以进行发债借钱，在收购完后它的负债率提高了5.3%，而这个项目收购几乎百分之百用的是债，我发的25亿全是发的债券，去买这个项目，所以我的收益率只要超过债券的成本，这个项目就挣到钱了。

换句话说你自己那个项目，假如百分之百全是银行贷款，自己自有资金一分钱没有投的话，你的回报率要超过银行贷款利息就够了。

但是为什么只有领展可以呢？正常情况下，如果你不是100%的债去买的，其他公司购买物业，一般情况下最多50%的，那么如果说你的杠杆不是100%的债，至少是50%以上股东的钱那你的平均要求就不会是3%，因为你的利率是3%，但是如果说你只用一半的钱是3%，另外还有股本，如果发股本出去买，那这个回报率至少9%-10%，平均一下，50%的股本，回报率正好10+3是13除以一半是6.5个百分点。

所有的公司，其实整体而言都不可能100%的债，因为领展特殊，是一千多亿的资本的平台，只是额外增加了债务，这个项目他可以用100%债来，所以价格给的很高。

如果是正常的，包括其他的开发商只要负债率是40%，45%，做任何一个并购，假如用10个亿的话，必须发6个亿的股权，同时借4个亿的贷款，就因为用的100%债买的，所以这种收购机会千年等一回。一旦领展的杠杆率提升，接近40%-45%了，领展收购下一个项目就必须是60%的股权，40%的债，又回到了刚刚说的6%-7%的水平。

还有资产证券化是做债，什么是债？搞个资产管理计划，然后搞了分级，优先级和劣后级，因为是回购，保底那实际上就是一个债权，相当于是借给你钱，三年五年再还他，这个不涉及所有权的转移，我们讲的REITs，虽然美国也有一些债券型的，但是主流是股权性质的，资产证券化跟真正的REITs是两个概念。

至于并购，建议大家在资管能力不太强的时候，可以选择。

建议大家要卖早卖，或者等到成熟以后再卖，在建工程非常难卖，最难卖的是购物中心，因为非常复杂。最难的是在建工程加购物中心，所以可以说是大宗物业交易里面皇冠上的明珠。对开发商而言可能就是销售代理，我们自己的定位是投资银行服务，这是我们按核心主业去做的。

核心点要有足够高的租金收益，资产管理你要如何做好。而资管和运营管理的区别就在于资产管理平衡了收益率与开业，招商运营的关系，我们帮很多开发商也做了战略和管理咨询，这是我们认为最牛的榜样，像凯德这样的资管公司，不依靠任何散售的收益率，还能改造不良的资产，我做一百个项目，还都不一样，这是顶级的水平。

所以我们讲的资本化也好，商业物业的退出也好。要有足够高的收益率，资产管理的核心一点就是平衡好收益率和开业时间，开业率和品牌形象的关系，行业的现状是大量开发商只考虑运营没有考虑钱，没有考虑收益率。

但是形势所迫，未来大家会平衡好两者的关系，但是我们不能只看钱，而是两者之间的平衡，这是资产管理的核心观点。特别澄清一点，资产管理包括运营管理。我们讲资产管理是指包括运营管理在内的整个的管理，现在大家需要的只是在运营管理的基础下，把资产管理的内容加上去，形成一个全面的资产管理，平衡好收益率和运营的关系。

我们反复跟大家讲的这个核心是我们要做好持有物业，除了资本金外，这是基础，资产管理也要兼顾，且是真正的平衡了收益率和运营管理关系的资产管理。

你们可能会对凯德模式有所耳闻，我们提出的金融房地产概念融合了凯德模式等各种模式。一个优秀的商业地产运营商，真正需要的就是把资本平台做好，有私募基金和公募基金；同时把资产管理做好，收益低大部分原因是管理的问题，其余小部分原因是竞争问题。

做好资本平台和资产管理是两大核心内容。如果两者得兼，那你就是国际一流企业。

文章来源：中购联

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