或许不久的将来，我们就能见证有关集体土地入市的法案出台。

6月25日，土地管理法修正案草案提交全国人大常委会二次审议。此次草案拟进一步限定征地范围，明确只因公共利益需要才可征地。可征收集体土地的六种情形包括“由政府组织实施的能源、交通、水利、通信邮政等基础设施建设需要用地，由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地”等。草案还规制了有关征地补偿、集体经营性建设用地入市等内容，“集体经营性建设用地出让、出租，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。

自“房住不炒”政策导向出台后，同时也随着农村集体经营性建设用地入市和集体建设用地、建设租赁住房的试点政策的出台，很多开发商看到了机会，尤其是一些试错能力强的一线开发商现在已经开始在这个领域试水，希望实现转型。

未来，集体经营性建设用地或集体土地会与国有建设用地并行，所以大量的机会都存在于集体土地的开发利用之中。

集体土地的所有权主体在我国是分三级所有，第一级就是乡镇，第二级是村，第三级是村民小组。但是，这三级大家要理解，它们虽然在管理体制上是上下级关系，但是在土地所有权问题上，它们是平等的关系，是相对独立的民事权利主体。

在涉及到集体土地纠纷的时候，首先要做的就是找对主体。当然现在有一些地区，乡镇这一级已经没有了，那么就看它对应的是哪一级：可能是政府代管，也可能是大村小村这种概念。总之，还是要看清楚土地所有权的权属是归谁的。

不要想当然的认为，村里的土地就是村委会去管，有时候它可能是属于镇里的，有时候属于乡里，属于村民小组。所以，在与村集体打交道的时候，也要争取搞明白这块土地到底是谁的。

从权属上来看，我们国家是二元的体制，分国家所有和集体所有。集体所有的土地分为三类，从用途上有集体农用地、集体建设用地和集体未利用地这三类。在集体建设用地里，又分为宅基地公益性用地和集体经营性建设用地。

这个问题非常重要也经常被人混淆：经常说的“集体建设用地入市”，其实是不准确的，准确的表述应该是集体经营性建设用地入市。因为，集体建设用地里的宅基地和公益性用地是不入市的，只有集体经营性建设用地可以入市。

那么，集体建设用地上能建集租房吗？

答案是可以的。集租房的建设，除了集体经营性建设用地之外，还可以用宅基地、还可以用公益性用地整理结余出来的土地，所以这点一定要区分开来。

目前，做地产行业的对国有建设用地的体系非常熟悉，但是对于集体建设用地的实操体系、法律政策的把握没有底气，有的地产同行项目马上要开发建设了还是一头雾水，觉得很多问题没理清。

在集体土地这个话题上，我们帮助过许多房地产行业的同学处理了一些问题，因为对这个话题有兴趣的人越来越多，所以，我们邀请了一位有15年不动产和建设工程经验的资深律师，在房学院开设《集体土地概念+实操+案例三部曲》系列课，详细梳理一下集体土地的基本概念，讲讲集体土地入市流转的操作方法，也谈谈现实情况中一些关于集体土地的案件给我们的启发，帮助地产同行们在做集体土地的时候更有底气。

这些内容现已全部在房学院上线，如果你对集体土地有些困惑，建议先听概念篇，然后再去学习实操篇、案例篇，课程均配有全套PDF课件来辅助学习，认真听课思考之后，相信你遇到的许多集体土地问题都会迎刃而解。