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房企现金流大起底！资金荒怎样解决？

中房俱乐部CREC

2019-08-10

导读：只有了解了整个房地产企业的资金特点，才能来做好房地产企业的

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在融资受阻、汇率激增的市场环境下，有些房企在资金链崩断之后消失，还有一些房企仍然在稳步前进，积极拿地，这背后离不开优秀的资金管理能力。只有了解了整个房地产企业的资金特点，才能来做好房地产企业的资金管理。

房地产企业资金管理有以下四个特点：

资金需求量大

大家都知道，房地产是一个大宗商品，不仅表现在它的面积还有体积上，更重要的是它的价值。往往现在一栋楼，少则在比较偏的地方也要几十万，多则上亿甚至几十亿，凯德在上海收的几个标的基本都要几十亿。因此，房地产商品无论是在开发环节还是在流通环节，都必须要有巨额的资金投入。正是因为有这样的需求，房地产企业十分需要银行、金融机构的贷款，不管是开发贷款、流通贷款、并购贷款、消费贷款还是按揭贷款等等，只有金融机构参与提供了稳定的资金来源，房地产企业的开发才能够有序的进行下去。

资金期限比较长

由于房地产开发建设需要经过土地获取、施工建设，到最后竣工验收交付等一系列比较复杂的过程，这些过程短则需要2-3年，长则需要5-10年。相对其它商品的生产来说，房地产产品的周期算比较长的，因此购买者往往没办法一次性付清房款，而且，房地产企业的开发建设也需要有长期的资金来保证。

资金变现难度比较大

因为房和地在物质形态上是连在一起的，由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，是不能移动的，通常也成为不动产。进而，在交易中它不能发生空间位置的移动，也就不存在物流，只是有权属关系的变更，所以说，房地产的开发、建设、流通和消费都是在同一地域位置上完成的，而整个房地产的变现能力与当地的经济、人口等有很大的关系，这就导致房地产的变现有可能会非常容易，也可能非常难，因为这都要受当地的经济政策、人口的消费能力的影响。

资金使用中的监管比较多

在房地产企业的开发过程中，存在一些无法预料或者难以避免的因素，不光是我国的各种调控政策，还可能是房地产的实际收益和原来的投资测算相差比较大，甚至有一些投资损失的风险。由于房地产融通的资金又受到外部监管，更多的是银行、信托、私募基金等相应的资金，这些资金受到央行、银监会和证监会等部门的监督，经常会有一些政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生很多无法预料的情况，因而，整个房地产的销售或者是投资者收益的实现就无法跟预计的完全一样。

所以，为了应对多变的政策，房地产企业也必须要加强资金的管理。即使原来可能融通了一笔长期资金，但是可能由于国家政策的调控，金融机构可能会提前把这笔资金收回，这些我们都要有一定的预案，或者有一些应对策略。

下面说说房地产开发各个阶段的资金有哪些需求。我们简单把房地产分成四个阶段：

一是前期的投资期。投资期可能包括一些土地的评估费用，不管是方案、土地竞买保证金还是土地款契税，如果土地最终没有拿下来的话，可能这只是一个前期的承包费，在我后期的项目上也许可以摊掉。

二是开发前期的费用。在整个房地产开发过程中，这笔金额应该不是很大的，它主要是包括了前期的一些策划定位，项目的设计方案，项目勘察，一些政府的前期收费等。这个阶段，往往是获得了土地的四证——土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证。

三是开发建设期。取得了施工许可证之后就进入了整个房地产开发建设期。这个时期也是整个周期里面最长的一个阶段，同时也是投入比较大的阶段。这一时期里包含工程成本、装修费用、基础设施费、公共配套设施费，以及开发间接费用，如营销管理费等等。

最后是销售和运营。这个阶段才是房地产真正产生收入的阶段，包括房地产开发的销售收入、运营的租金收入等。当然，这个运营阶段也会有一些费用支出，如运营费用、销售管理费等等。

以上就是房地产四个主要阶段的资金特点，前三个阶段主要是资金的支出，最后一个阶段是资金的回笼。下面我们就结合房地产资金的特点，讲一个案例。

这个案例也是热议比较多的上海的一个地王项目。2014年11月18日，中民投以248.5亿拿下了董家渡地块，这一地块是当年的上海地王，可能仅次于2009年广州亚运村的那个地王。这块地在开发过程中也是采取了带规划方案，而且要求商业比例不大于17%，办公比例不少于65%，住宅不大于18%。这块地的保证金就有50亿，要求是在30个工作日内付清，60个月竣工。竣工需要花费整整5年，这一周期也是比较长的了，但是现在五年已经快过去了，这个地还没有竣工。

中民投在整个开发建设过程中，遇到了很多困难，首先是资金量巨大，要248亿；再者，建设周期又非常长。所以，中民投在2017年不得已把自己持有的一共45%的股权转让给了安信信托，安信信托为这个项目发行了240亿的系列信托产品进行募资，受让了这45%的股权。而目前呢，中民投已经深陷债务危机，被上海金融法院列为被执行人。2019年2月1日，中民投旗下的中民嘉业被爆出资被冻结。

在这样的环境下，地王有时候也会遇到流动性风险，这往往就是一个资金管理的问题。在2019年2月15日，绿地控股发布了公告，绿地收购中国民生投资和董家都项目，而整个交易价格也只有120亿元。截止2018年12月31日的总资产是453亿，总负债是352亿，净资产是100亿，曾经的地王项目就这样退出了历史舞台。