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9月19日，万达商业年会中，万达商业管理集团发布了2019年万达商业经营白皮书，白皮书是基于万达广场大数据平台，第一次将万达广场多年来积累与沉淀的海量大数据，以白皮书的形式对外公开发布。
这也是万达商管集团首次从商业管理平台的视角，对商业发展及消费趋势进行剖析与解读，为合作伙伴提供更有深度的服务支持。
2019万达商业经营白皮书发布
解析未来商业的发展趋势和布局方向
明年底万达广场将达370家，遍布中国近200座城市
万达商管集团是全球领先的商业物业持有及管理的运营企业。到目前为止，已开业的万达广场遍布中国188座城市。这些城市已覆盖中国GDP总量的80%、社零总额的75%、城镇人口总量的70%。
在过去的十二个月，也就是从去年9月到今年8月：全国已开业万达广场累计服务41亿消费人次；累计服务2.7亿台私家车；累计为53000余家店铺带来超100亿的进店消费人次和超2500亿的销售业绩，接近全国社零总额线下部分的1%。
在目前国内经济存在下行压力的情况下，开业两年以上的万达广场，在过去的十二个月里，店铺客流与业绩销售均保持稳定增长。
到目前为止，万达广场合作品牌累计突破27000个。万达商管集团已成为众多国际知名品牌的全球最大的业主，国内知名品牌在线下发展的不二之选，中国连锁百强企业、中国特色餐饮百强企业在国内最大的合作伙伴。
近几年来，万达还着力推动与新兴品牌的合作链接，助力更多新兴品牌加快拓展步伐。
作为实体消费平台，万达广场承载的是消费者与品牌、商品的链接功能，近年来始终坚持在打造更好的商业空间、更优的业态组合方面，不断创新求变，以期给顾客带来更好的消费体验，为商家提供更多的发展空间。
为此，万达广场从消费人群的生活方式出发，用“场景”设计打破千店一面的窘境，将业态、品类、品牌与消费者紧密的关联起来，归纳了万达广场的五大消费场景，分别是：居家、时尚、美食、亲子和休闲，并对每一组消费场景，用其在万达商业平台上的经营表现和趋势，并结合品牌商家的开店意愿和方向，进行分析解读：
超市作为主力业态，消费热度稳居第一；家装定制消费热度增速最快，消费者表现出较高的消费热情；家居家用是品牌商家开店意愿最强的品类，很好地捕捉到万达广场目标客群的随机消费需求，成为居家场景中表现最为活跃的品类。
2、时尚场景：聚焦了70后、80后、90后、00后人群的时尚品味追求
在时尚服饰需求方面：国际快时尚是最具消费热度的标杆品类；时尚运动商家开店意愿十分强烈，处于发展的快车道。
在体现消费升级需求的品类中：鞋品、数码和杂品集合三个品类的商家开店意愿最强；数码、杂品集合、黄金珠宝三个品类的消费热度最高。这背后的相通之处就是，它们都是生活方式的售卖者。
万达广场从中国饮食文化背后所蕴含的深层次情感需求出发，将美食场景又细分为四大主题：人气餐厅、聚会餐厅、臻选风味、最爱甜品。
人气餐厅：商家的开店意愿最强。具有鲜明本土特色的锅类，在人气餐厅中新开业面积占比最大；自助餐厅，包括海鲜自助、西餐自助、烤涮自助等，在人气餐厅中新开业面积增速最快；西式快餐在人气餐厅中消费热度最高。
聚会餐厅：单店的经营面积最大。川菜、湘菜、粤菜，新开业面积占比最高；海鲜、杭帮菜、粤菜，新开业面积同比增速最快；西北菜、徽菜、晋菜，消费热度最高；徽菜、西北菜、淮扬菜，消费热度同比增长最好；同时单菜品潮流化、网红化的“餐饮快时尚”正成为商家和消费者推崇的新风向。
臻选风味主要包括具有鲜明地域文化特征的异国风味、时尚融合菜及时尚轻餐等品类，在美食场景中经营增长趋势最好。
其中：时尚融合菜是臻选风味主题中新开业面积占比最大、消费热度最高的品类，时尚轻餐是新开业面积同比增长最快的品类，消费热度高且也持续升高；在日韩、东南亚、欧美等异国风味中，韩式烤肉、西式简餐、日式料理等品类，新开业面积占比大，商家开店意愿强，消费热度也很高；新加坡菜、年糕火锅、韩式烤肉的消费热度同比增速最快。
最爱甜品：消费热度最高。其中咖啡消费热度保持最高；奶茶商家开店意愿最强，过去十二个月新开业面积占比最大，消费热度排名也从去年第4位上升到今年的第2位。
4、亲子场景：围绕城市年轻家庭儿童的玩、乐、购的全方位需求
目前，万达广场的亲子场景已涵盖儿童零售、儿童教育、儿童娱乐、儿童服务四大功能，已形成真正意义上的一站式多元化亲子消费场景。
其中：儿童零售中商家开店意愿最强的品类是儿童服饰，特别是知名服装品牌的儿童产品线，开店速度迅猛。同时，儿童零售集合店作为主力店品类，在亲子场景中最聚客流、消费热度最高。
儿童教育中，除了传统的儿童英语、艺术、运动、早教以外，儿童编程、儿童机器人、儿童思维方式教育等新兴品类表现更为亮眼；
儿童娱乐中，以DIY为主的创意手作，以及主题鲜明的儿童乐园，如水主题、骑行主题等，具有较强的聚客能力；
儿童服务在过去的十二个月，新开业面积占比不高，但开店速度最快，围绕儿童生活衍生出的品类，如理发、摄影、健康医疗等增长趋势也非常突出。
5、休闲场景：紧抓青年一族的自我释放与情感交流的需求
万达广场最早将影城、电玩、KTV作为购物中心主力店的标配业态。目前，影城、电玩、KTV依然是万达广场休闲场景中，消费热度最高的三大业态。
健身会所是新开业面积占比仅次于影城的业态，目前，与万达广场合作的健身品牌已有百家。美护行业，包括美甲、养生保健、美体、美容美发等，在过去的十二个月，消费热度同比都实现双位数增长，因此，商家在万达广场的开店意愿也十分突出。
娱乐新物种，包括室内休闲娱乐、VR体验等创新品类，通过万达广场获得了更多触达消费群体的发展机会，万达广场也因此承载了消费群体自我释放与情感交流的需求。
未来万达商管集团将继续坚定实体商业发展的信心和决心：
继续保持每年快速发展，坚持以轻资产为主、轻重并存的发展战略，寻求更多的融资渠道和合作项目；
继续加大对联合发展品牌的扶持和优惠力度，助力新兴品牌开拓市场，形成与合作伙伴的资源共享，为大家拓展铺路、创造更好的发展空间；
继续加快万达广场的数字化推进，围绕居家、时尚、美食、亲子、休闲这五大消费场景，进行更深入、详实的分析洞察，及时优化业态结构，为品牌商家创造更多的市场机会与增长空间。
在“以人为本”的理念上，在人与人之间的链接中，我们将坚守“诚心服务、精心规划、用心经营”的责任与使命，构建万达广场的和谐生态圈。
1、万达开启“卖卖卖”模式，抛售重资产
2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签订90个万达广场，共1050亿元的投资合同。
2017年2月以来，万达集团密集收回万达广场项目公司的注册资本金。在已建成的万达广场中，至少有84家万达广场项目公司的注册资本金减少，累计减少了401．63亿元。
2017年7月19日，万达、融创中国、富力地产宣布了总达637．5亿元的交易方案，其中富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权；融创中国以438．4亿元收购万达13个文旅项目的91％股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
2017年8月9日深夜10时52分，万达酒店发展公布重大资产重组计划，将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，交易总金额达到了70．5亿元。
至此，王健林在不到一年的时间内完成了上千亿元资产的大腾挪。这一系列的动作背后有条非常清晰的主线——轻资产战略。
2、引入外部投资者
在抛售各类重资产的同时，万达也引入了腾讯、阿里等外部投资者。
其中，2018年1月29日，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，
收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。当时报道称，这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。
同年2月5日，阿里巴巴集团、文投控股股份有限公司与万达集团在北京签订战略投资协议，阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份。
回顾历史，成立于1988年的万达发展至今共进行了4次商业模式的转变。
1995－1998年，万达在住宅开发的同时，积极向商业地产领域靠拢并逐渐壮大。发展之初，万达的第一代产品叫“单体商业”，就是专门开发一个百货商店，将大量物业面积出租给沃尔玛等国际巨头，之后将底层商铺予以分割出售。
沃尔玛等被称为“布点商店”，其作用就是聚集大量消费人群，其他的小型店铺就靠这些锚点商店带来的强大人流生存。
这个模式是重资产模式，所以万达的资金压力很大，有时甚至为了回收资本必须将某一部分店铺出售。而真正开始运营的时候，万达发现已经出售的店铺无法被纳入万达商场的整体定位和统一规划里来，彼此经常因为经营和利益问题发生矛盾纠纷。
2004年，万达又将出售掉的商铺全部租了回来，当时一共花了8．9亿元，又是支付店铺款和利息，又是支付投资回报，终于了结了散售带来的种种问题。这意味着万达的经营模式更加重资产化了，这个阶段是万达资金链最紧张的时候。
3、第三代产品：住宅、写字楼、商铺销售（部分商铺自持）
万达的第三代产品叫“城市综合体”，是集大型购物中心、高星级酒店、写字楼、高级公寓于一体的商业地产形态，包含了住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及高档店、购物中心的开发与运营。
在现金流方面，住宅项目是销售的首要重点，100％出售；其次是写字楼，按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例，这两块销售占到整体项目前期投资的1／3左右。通过这种方式，万达终于解决了资金的问题，拥有了良好的资金流，实现了第三代“城市综合体”的一主三次多辅助模式，即以商业为核心住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐体闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成。它的盈利点包括住宅出售、收租、装修、管理服务、资产增值等。
第三代万达商业广场的开发意味着万达终于找到了最合适的商业模式，万达从此进入了快速扩张的阶段，根据万达集团的年报，仅2016年就有50个万达广场开业，规模非常惊人。
从2016年万达公布的集团收入数据不难看出万达近乎疯狂的多元化扩张
万达商业收入1430．2亿元，完成计划的100．4％，同比减25％；文化集团收入641．1亿元，完成计划的103．3％，同比增长25％；网络集团收入41．9亿元，完成计划的103％；万达百货收入178．2亿元，完成计划的101．6％；金融集团收入213．5亿元，完成计划的127．7％。
至此，万达早已不是一家单纯的商业地产公司了，而是一家集文化、体育、旅游、娱乐、百货、商业地产等综合业务为一体的大型集团公司。
2016年年底，万达资产的总额为7961亿元，以地产行业70％的资产负债率推算，承担着将近5600亿元的货款，再按5％的贷款利息推算，万达需承担将近300亿元的财务费用。毫无疑问，这意味着高杠杆的财务风险。
随着竞争对手的涌入，商业物业渐渐从供不应求走向过剩；同时，消费者日渐习惯数字化生活，实体经济遭遇挑战，实体零售店的价值开始下滑。这对万达而言，意味着手中持有的硬资产很难持续增值，而一旦贬值，将是一个巨大的问题。
2015年，万达宣布了第四次转型战略，这次转型只有一个重点，要从重资产向轻资产转变，引进转型资金，从自己置地、开发、运营的全产业链转变为合作开发，只输出品牌、招商、运营的委托式管理服务。
万达推出了两类合作模式：一是投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营；二是合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营。
这两种合作方式使得万达集团既减轻了资产负担，减少了风险，又获得了稳定的收入来源，从而拥有更多的主动性。
在这个轻资产模式的驱动下，万达和出资方可谓是互助双赢。出资方享有对资产的所有权，在具体的运营过程中不再需要花费更多的精力去维持运营，但可以按照一定比例获得商铺租金的可观分红。而万达负责品牌和运营管理，通过专业化团队、开发经营实践经验、广泛的品牌认知度等来赚取管理费，同时也获得与投资方约定的租金分成。
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