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物业管理行业目前正处于黄金十年起点。
把物业管理拆解开来，可以分为五层内容——安保维护、设施管理、咨询顾问、交易中介和土地规划。
其中，最基础和最常见的是第一层——安保维护。这一层主要是解决保安、保洁以及设备维保等工程问题。接着第二层设施管理，包括协调各部门的设施管理调度。在目前国内的物业管理市场上，第一层有独立外包公司存在，而国内的传统物管大多停留在第二层。
从第三层到第五层，是目前国内比较少见的物业管理层面，这三个阶段的物业管理已经上升至资产管理的高度，包含对物业管理进行工作模型设计，如包括安保方案、安保人数、模型落地方案等，以及对符合要求的楼宇进行资源置换和土地规划。但现阶段，基本国内的物业公司没有单独做此项工作的能力。
目前，物管市场由于还是以职业经理人的经验输出、密集的人力为主的传统产业，因此存在种种问题。由于物管的决策过程都靠人实现，对人的能力、薪资水平等的依赖程度很大，每个项目每年用在人力、能源，及设备维护的成本支出，甚至占整个成本支出的70-80%。而随着科技的飞速发展，进入5G时代，利用物联网、云计算等创新科技来创新服务的人工智能会在物业管理中愈加重要。科技的加入不仅会节约大量成本，还可以更有效地提升物业管理的价值。
5年前，彩生活成为第一家登录资本市场的物业服务公司。截至目前，在A股和H股上市的物业公司已达15家。在社区O2O、互联网+等概念的加持下，物业股股价曾一度飙涨，目前已进入相对稳定状态。
物管行业未来的一大趋势就是人工智能服务，应用的领域包括工作规划、决策辅助、工作质控、人力替代、用户服务等物管的许多核心业务。随着智能建筑的日益普及，“科技+房地产”的创新解决方案也越来越受到房地产业主和投资者的青睐。
同时，越来越多的房地产公司已经在物业领域跑马圈地。
中航善达披露的2019年上半年财务报告显示，公司实现营业收入25.8亿元，同比下降7.66%，中航善达表示，这主要系本期房地产开发营业收入较上年同期减少所致。具体来看，2019年上半年，中航善达房地产开发业务的营业收入为4.5亿元，较上年同期下降55.70%；而物业管理业务营业收入19.96亿元，同比增长21.19%。
不难看出，中航善达的业务正持续向物业资产管理转型。中航地产于2016年开启战略转型，以物业管理和商业运营业务为主，2018年由“中航地产”更名为“中航善达”，正式向资产管理转型迈进。
目前，招商物业及中航善达的重组还在持续推进。招商蛇口正筹划支付现金协议受让中航善达22.35%的股份，并以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，相当于将招商物业注入到中航善达之中。
经招商蛇口、深圳招商地产、中航善达协商一致，招商物业100%股权最终交易价格为29.9亿元。这一结果与招商物业截至评估基准日的4.4亿元净资产，评估增值约25.49亿元，增值率578.02%，引起了市场对招商物业估值过高的讨论。
对此，中航善达表示，对交易方案及上市公司的长期价值认可，是招商物业评估增值率超500%的原因。在基于对未来业绩看好的基础上，招商物业也给出来了未来三年的业绩承诺。
其实，物业管理公司的估值超过自家房地产开发公司的现象在市场中比比皆是。目前为止，在香港上市的物业管理公司，其估值基本都高于关联的地产母公司。碧桂园服务的市盈率是其母公司碧桂园的近8倍；绿城服务的市盈率是其母公司近10倍。
房地产企业港股的市盈率大都在3-8倍之间，而物业管理公司的市盈率，少则十几倍、高则接近40倍，这已经成为了一个非常令人惊叹的现象。
在物业上市狂热的背后，也有许多人关注到了物业管理公司的本质。
万科董事会主席郁亮在解释为何万科物业不上市时所说，“我怕资本市场把物业引导坏了”、“我刻意让物业板块与资本市场保持距离。物业板块未来有潜力达到千亿元市值，希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题”。
许多龙头企业、机构投资者也正在试图向全行业传递一个理念：只有重“服务”才有规模；只有服务好的公司，才能够在规模、营收上更上一层楼。
想进军资产管理的房企们也应该注意到，物业板块的运营模式与我们熟悉的房地产开发有很大的不同，当前的物业管理需要被提升到资产管理的高度。对物业公司的持有、运营和管理也需要和传统的开发模式有所区别，需要有一些清晰的认知、操作思路。
但目前还是有很多人不甚了解，或是不知如何通过物业管理来实现资产增值，所以，这次就和大家交流一下物业管理这个话题。我们在房学院开设了《深度解析：资产管理之物业管理》这门系列课，和大家分享有经验的行业专家对于资产管理中物业管理的心得体会，欢迎来听这一极具前瞻思维的课程。
本次系列课旨在帮助大家更好地深入理解物业管理，并且学会如何在实际工作中应用创新思维，找到物业管理行业的有利切入点，培养和提升你的物业管理思维模式。也希望你能在听课的过程中不断思考，相信一定能够收获颇丰。
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