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“利比纸薄”的长租公寓，究竟如何变现？

中房俱乐部CREC

2019-09-05

导读：中国长租公寓的肉搏和竞争，在近三年行业洗牌后，并未发生本质改变。开发商、创业者，还是政府、中介、银行等主体依旧试图在长租市场抢占位。

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中国长租公寓的肉搏和竞争，在近三年行业洗牌后，并未发生本质改变。开发商、创业者，还是政府、中介、银行等主体依旧试图在长租市场抢占位。

“站在互联网风口上，猪都能飞”这句雷军的经典台词引发了许多人前赴后继追求互联网创业的梦想。在政策的风口之上，资本疯狂涌入，公寓的规模也呈现井喷式增长。长租公寓蛋壳（分散式）从2017年到2018年3月，房源数量从7000套增加到了40000套，万科泊寓（集中式）房源则从1万余间增长到了超过十万间。

在近几年长租公寓的爆发过程中，缺点也随之暴露，市场呈现“规范运行缺失”和“有效供给缺乏”的双重矛盾。不少企业急于进入长租公寓，在市场中争夺有限的房源，激进扩张之下，装修污染超标、违规安装隔断、租房“被贷款”、公寓爆雷等一些行业乱象逐渐显现。

前期投入大、资金回收周期长、资产证券化产品尚不成熟、税收政策有待明朗”是行业普遍面临的问题，考验每一位入场者的运营能力。2014年开始，链家、我爱我家、万科、龙湖、碧桂园、华住等大公司对长租公寓均有布局。尽管30强房企已有1/3涉足长租公寓，但盈利情况普遍不太乐观。

最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。据披露信息，旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅有2%-3%。“利比纸薄”，目前以及今后相当一段时间内都不赚钱已经成了行业共识。

2019年，长租公寓行业陆续出现“断舍离”。5月，朗诗计划将长租公寓业务剥离，6月初远洋集团传出拟在年内将旗下长租公寓等业务剥离的消息，据调查机构的不完全统计，截止2019年7月，近几年至少已有20多家家长租公寓品牌倒闭。

乐伽、寓见、鼎家这些长租公寓爆雷的案子暴露了三个风险：

第一，租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还此类网贷。但如果中间资金不到位，导致房东不愿意出租了，这个时候租客就会很被动。但租客是必要要偿付此类网贷的。

第二，租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼，类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途，面临很多不确定性。

第三，内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全，如果内部管理层都扯皮，那么很多违规乱象就会出现。租客的权益是第一位的，而房东、网贷公司、职工等权益维护，则应该让位于承租者的权益。

融资渠道窄也一直是住房租赁业务面临的难题之一。目前，我国长租公寓市场主要有四类玩家：房地产商、酒店行业、房屋中介运营商以及以相关互联网公司运营商。其中，除了规模较大的房地产开发商融资相对还算容易之外，其他的运营商目前主要依赖三类融资渠道：银行贷款或表外融资，通过互联网金融平台发行理财产品，股权融资或股东借款以及私募融资。但这些渠道都普遍存在融资规模有限、成本高昂的问题。

做长租公寓的企业普遍采取直接从市场租入房源的模式，这种模式有利于快速扩张，但在需要融资时，由于其没有充分的抵押物来拿贷款，所以融资比较困难；而对于那些持有房屋产权的企业来说，他们的投入更高，一旦出租率不达标，回流资金较慢，也会影响自身的扩张。

近几年，政策加大了对住房租赁市场的REITs的金融扶持。REITs等产品的真正落地似乎就在眼前。2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品，之后，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。长租公寓行业目前最需要的就是运营模式的创新，而这些金融产品，对于企业的融资和最后的退出变现，都是目前看来最有效的方式。

有关长租公寓目前最完整的认识、运营模式以及盈利创新渠道，我们浓缩成了一个系列课程《深度解读长租公寓的“融投管退”》，共10个主题，8节音频课。