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融资难度再升级房企何去何从

中房俱乐部CREC

2019-07-19

导读：摘要：近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地

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摘要：近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。

房地产企业融资概述

1-6月房地产开发企业到位资金84,966亿元，同比+7.2pct，增速较1-5月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。6月到位资金18,277亿元，同比+5.7pct，单月增速较5月+2.7pct，略有回升。

其中，1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3pct，增速较5月分别+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。

从资金来源结构上看，1-6月国内贷款累计占比不断下滑，由1-2月的20.3%降至15.7%，自筹资金和定金及预收款累计占比稳步提升，分别由1-2月的29.7%、30.1%升至31.5%、33.5%，维持高位。

房企资金端整体延续放缓态势，一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。

房地产股权融资

1-6月房地产开发企业到位资金84,966亿元，2016年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭，再融资规模明显回落。2016年股权融资规模降至1169亿，2017年大幅降至225亿，2018年仅为100亿元，持续低迷。2019年上半年，仅大悦城成功实施定增，募集金额144.5亿元，为缓解资金压力，多家房企密集转让旗下房地产项目股权。

房地产债权融资

总体概况

2019年伊始，房企融资延续2018年底以来的宽松态势，持续高位运行，出现融资高峰。伴随企业拿地加速，全国土地市场显著升温，地王频出，与政策导向相违背，二季度房企融资政策开始收紧，形势急转直下。

5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；5月31日，媒体报道部分房企因拿地激进，出现一些“地王”，在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题；6月，融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，避免过度融资；7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受限。近期，地产融资调控不断升级，政策进一步收紧，预计着下半年土地市场或将降温。

从发行总额来看，2019年上半年，房企融资总额为6113亿元，同比增长36%，其中，境内发债3592亿元，同比增长35%，占比59%；境外发债2521亿元，占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%，主要由于2018年5月政府加强对境外融资的用途限制，叠加上境外融资成本持续走高，以及人民币汇率大幅波动的影响，2018年下半年房企海外融资占比下跌，而2019年房企面临偿债高峰，借新还旧需求上升，再次转向海外举债。

6月，房企融资总额为607亿元，同比下降2%，环比下降9%，融资收紧形势下，二季度债券发行量持续萎缩，境内外债券发行额分别为370亿元和238亿元，占比为61%和39%。

从发债利率来看，2019年上半年，境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为5.71%、5.38%、4.16%、5.63%、5.95%；上半年海外债发行利率为8.53%，2019年单月发行利率均在8%以上，5月最高达到10.85%，融资成本远高于境内发债。

从境内发债品种来看，2019年上半年，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为47%、18%、12%、9%、14%，公司债发行量近五成，成为房企债券融资主要渠道，中票其次，其余品种发行占比相近。

公司债

2019年上半年，房企公司债发行规模为1683亿元，同比增长87%。其中，上市房企发行规模为713亿元，同比增长41%；非上市房企发行规模为951亿元，同比增长142%。6月，房企共发行17只公司债，募资规模为184亿元，受融资环境收紧影响，较5月大幅下滑58%，非上市公司回落明显，环比下降72%。

上半年，公司债发行期限为4.2年，发行利率为5.71%，去年同期为6.46%，同比降低74bp，发行成本下行。6月，公司债发行期限为4.2年，发行利率为5.61%，与5月持平。

中票

2019年上半年，房企中票发行规模为434亿元，同比减少31%。其中，上市房企发行规模为188亿元，同比减少51%；非上市房企发行规模为951亿元，同比增长142%。6月，房企共发行6只中票，募资规模为44亿元，同比下滑30%，维持低位。

上半年，中票发行期限为3.9年，发行利率为5.38%，去年同期为5.91%，同比减少53bp。6月，中票发行期限为3.6年，发行利率为4.84%，环比大幅降低151bp，主要由于发债主体资质优于上月，发行成本相应较低。

短融

2019年上半年，房企短融发行规模为662亿元，其中，上市房企发行规模为281亿元，非上市房企发行规模为381亿元。6月，房企共发行6只短融，募资规模为53亿元，环比提升66%，但较3、4月大幅回落。

上半年，中票发行期限为0.71年，发行利率为4.16%。6月，中票发行期限为0.69年，发行利率为3.78%，环比降低10bp，自2018年底以来波动下降。

定向工具

2019年上半年，房企定向工具发行规模为308亿元，同比增长7%。其中，上市房企发行规模为55亿元，同比增长31%；非上市房企发行规模为248亿元，与去年同期基本持平。6月，房企共发行6只定向工具，募资规模为26亿元，发债主体均为非上市公司。

上半年，定向工具发行期限为3.9年，发行利率为5.63%，去年同期为6.19%，同比减少56bp。6月，定向工具发行期限为4.3年，发行利率为6.72%，为二季度以来最高水平，接近历史高位。

资产支持证券

2019年上半年，房企资产支持证券发行规模为517亿元，其中包括ABS446亿元和ABN71亿元，同比增长21%。其中，上市房企发行规模为181亿元，同比增长17%；非上市房企发行规模为337亿元，同比增长23%。6月，房企共发行9只资产支持证券，募资规模为52亿元，同比增长34%，环比基本持平。

上半年，资产支持证券发行期限为10.5年，发行利率为5.95%，去年同期为5.39%，同比减少56bp。6月，资产支持证券发行期限为13.3年，发行利率为5.76%，环比降低21bp。

从底层资产类型来看，2019年上半年，以不动产投资信托REITS、企业债权、商业地产抵押贷款、委托贷款、信托收益权和应收账款为基础资产的ABS发行规模为67亿元、86亿元、99亿元、6亿元、102亿元和87亿元，占比分别为15%、19%、22%、1%、23%、20%，除委托贷款外，其余类型占比接近；以票据收益、信托受益权债权、应收债权为底层资产的ABN发行规模为8亿元、10亿元、54亿元，占比分别为11%、14%、75%，应收债权占比最高。

海外债

2019年上半年，房企海外债发行规模为373亿元，同比增长29%。6月海外债发行规模为35亿元，环比略有回升，但尚未从5月大幅回落中恢复。

上半年，海外债发行利率波动剧烈，5月最高达到10.85%，6月发行利率为7.67%，环比下降318bp，系5月海外债发行量较低，且发债主体海外融资成本较高，拉高整体发行成本所致。与此同时，房企海外债融资成本分化加剧，部分房企境外发行利率仍保持6%-8%水平，而包括佳兆业、泛海控股等在内的房企境外发行利率均在10%以上，不断抬高整个房地产行业的境外融资成本。二季度以来，发行期限下滑显著，从4月的4年降低至6月的2.2年。

房地产非标融资

信托

根据用益信托网数据，2019年上半年房地产信托成立3162款产品，募资规模为4977亿元，同比增长14%，占所有产品总额的41%，与去年同期基本持平，平均收益率为8.32%，平均期限1.53年。6月信托成立数量为410个，募集资金928亿元，环比提升49.5%，占所有产品发行总额的48%，占据半壁江山，在融资政策持续收紧情况下，房地产信托回暖明显，平均收益率为8.29%，平均期限为1.52年。

从资金运用方式来看，上半年房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为2052亿元、877亿元、1856亿元、192亿元，占比分别为41%、18%、37%、4%，贷款类和权益类合计近八成；平均收益率分别为8.43%、8.63%、8.03%、8.65%，平均期限分别为1.56年、1.83年、1.35年、1.95年。

从监管形势来看，银保监会日前发布23号文，重申严格信托监管，规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。7月6日，银保监会约谈部分信托公司，加强房地产信托领域风险防控，今后会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作。房地产信托监管升级，预计未来房地产信托业务规模会有所降温，占比也会逐渐下降。

主流房企融资成本

虽然2018年“1031”和“1213”会议对房地产和去杠杆问题的态度有所缓和，房企融资出现回暖，但融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。

（报告来源：中信建投）

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