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时值年中，各位爸爸都忙于举行各条线的总结大会，有复盘上半年人生高光亮点的，也有为自己的年轻写检讨书的。
当然这其中，大家也都十分关注共在一张牌桌上的牌友们，谁谁谁拿了块地王，谁谁谁的项目是销冠，这些早已是大家茶余饭后唠嗑的谈资。
在这些现象背后，我们一直在思考是什么"因"，促使房企在投资及销售端结成了这些"果"，这其中会不会有一些投资端的特征或者偏好。
在此，我们就以一家近年业绩飙升，在7月16日即将上市的黑马房企为例，与大家分享下，禾略是怎么来解析一家房价的投资模式的。
（此文章主要用作于专业研究探讨，最新数据由于商业数据保密，暂时无法提供）
首先，尊重传统，我们可以先过一下中梁的发展历程。其中包括时间上业绩的增长，以及空间上城市布局的发展。
业绩上，2016-2017年，中梁实现了三级跳，至2018年进入千亿阵营。
空间拓展方面，2015-2017年，中梁新进入48个城市，以浙江省为根基，2016年分别向北进入江苏省、向南进入福建省。
至2017年则快速向北（如山东）及向西（安徽、江西）蔓延式拓展
以上是从大面上，比较简单的也是比较传统的，去看待一家房企的发展历史，也是一家房企对整个市场的理解，内部的经营，以及外部的资源整合后，形成的一个企业发展的结果。
接下来的内容，我们也会从时间及空间的角度，尝试剖析中梁如此发展背后的投资模式，以及特征。
首先从空间上来看，我们选取了中梁大本营浙江，作为主要研究的范围，并且剔除了发家所在地温州，研究中梁在下沉浙江省其他城市下辖县市时，投资拿地的特征。
为了打通浙江省的土地能级，同时，能够对比不同城市不同区域，中梁获取到的地块的属性——
我们对浙江省的所有土地，进行1X1公里网格的拆分，并且从人口、交通、配套、产业这4个角度，对土地属性进行量化评分，并且把中梁的项目落到地图上，这样对于这家开发商的投资拿地偏好，就能做到一目了然。
以下是土地属性量化评分选取的指标。
以下即是我们对整个浙江省，土地属性的定量认识。
整体来看，浙北比浙南要好太多，土地城市化的进程，明显要领先一大节，当然，这其中肯定会涉及到地形山水的影响，每个城市能够开发的土地量，会受到限制。
所以，我们已经处理全国近300个城市，去山水地形的土地属性能级，可惜在这次并不能够展示。
再多叨唠两句，其实这个图包含了2个信息——
一个是从地理空间来看，城市发展的边界去到了那里，黄色的区域可以理解为城市的新兴发展区，其中可以明显看到，绍兴柯桥和杭州萧山东部的区域已连成一片，不考虑行政划分的话，这2个区域已经是同城化，土地能级在同一等级，但是地价水平却不相近。
第二个信息，其实土地能级的空间分布，也是你产品线能够触及的范围，举例来说，红色的城区范围，大概率是你在浙江省做高端，以及品质项目的地理空间极限，当然你会面对各个城市，各种各样的客户，以及打造符合各个区域特色的产品，但是这类项目，大概率会落在红色区域范围内。
对于中梁，我们发现2017年，在浙江下辖县市当中销售金额排名靠前的项目，土地属性均是拓展区，整体的销售金额占比，也是拓展区的项目占了79%。
我们发现，中梁对于较为富有的浙江省区域，在各城市非市辖区域内，投资偏好是在成熟的主城区外围、城市新兴发展的拓展区。
并且，我们可以通过典型的嘉兴海宁、台州临海的几个项目发现，中梁虽然在城区外围拿地，但是开拓都是相对比较准确，项目均在城市的发展轴上，故收益也不会太差。
从空间上，我们看到中梁在投资拿地上的偏好，从另外一个时间轴上，其实我们也发现，中梁在城市进入方面，切入的时机，也会相对比较合适。
以下为中梁城市进入的年份，以及该城市价值变类的时间，粉色底纹为进入时间，蓝色底纹为城市发展变类的前后2年，基本扫一眼就可以发现，中梁基本就是在城市发展质变的前1至2年，拓展该城市市场，充分享受了城市快速发展升级带来的红利。
另外，中梁在下沉县市市场的时机，也把握的不错。
主要特征有三：
1、拿地城市的价值评分，五年复合增长率，平均水平为7%，最高水平8.1%
2、有拿地的城市，普遍在拿地年份前后两年，城市价值会实现跨类升级
3、拿地主要集中在4,5,6三类城市中
在量化总结城市进入特征之后，有个好处——我们可以通过量化的数据，去预测未来哪些县市，是符合过去的特征，我们尝试模拟了一下，未来在浙江可能的拓展县市。
现在已经2019年，我们在下面也把图放出来，供大家乐呵乐呵。
最后，通过空间及时间上，对中梁投资模式的量化解析，我们简单总结下：
1、空间上：偏向于在城市成熟的区域外围，且在城市发展轴方向上，获取相对低成本的土地。
2、时间上：选择在城市快速发展，城市质变前的1,2年进入拓展，充分享受城市升级红利。
这也印证了禾略一贯的观点，越是有争议的地方，越是有获取超额收益的可能，三四线城市不可怕，可怕的是只会靠天吃饭又固执的在一二线抢地王的开发商。
来源：禾略
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