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房企瞄准的资产管理，到底是什么意思？

中房俱乐部CREC

2019-08-04

导读：2018年以来，中国房地产大宗交易完成 1977 亿元，外资达到7

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2018年以来，中国房地产大宗交易完成 1977 亿元，外资达到780 亿元。2019年1-6月实际使用外资4783.3亿元人民币。复盘这些外资收购背后的逻辑，我们发现，这些大宗交易大多以甲级写字楼、购物中心为主。优质的商业地产项目相比以往具备了更强大的竞争力，交易背后的卖家竞争则更为激烈。

商业地产区别与住宅地产最重要的标志即，商业地产引入了资产管理的概念，核心在于商业地产落成后的持续经营。销售型的商业物业，其销售定价也直接依赖于物业租金水平及其预期上涨空间。

现在越来越多的开发商和投资者开始更加关注自持物业增值、盈利和变现，房地产行业的资产管理这一话题热度不断升高。因为，无论是主动或被动，做好资产运营管理的企业都将享有长期收益。

由于商业地产项目很难通过运营在短时间内取得大量现金回流，债务偿付对债务滚动的依赖度较高，核心资产通常作为抵押以获取融资，更加注重企业所持商业物业的资产质量、盈利水平的稳定性以及偿债能力。

从过去买地段，到现在买核心物业，从关心地理位置到关心资产的运营质量、环保质量、资产管理水平，中国房地产行业正迎来资产管理时代。

商业地产与资产对接的相关政策

2019年6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称：

彻底改变直接融资与间接融资一条腿短一条腿长的不平衡格局

目前，信贷在金融融资结构中的占比超过80%，占比过高，企业过度依赖银行。企业生命周期和生产周期不能很好匹配，既容易造成大中型银行过度挤占信贷资源，又使小微企业和创新型企业缺少必要的孵化资金支持。

要谨防一些地方房地产金融化的问题

近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。

2019年1月12日，中国证监会副主席方星海在中国人民大学逸夫会议中心，出席第二十三届（2019）中国资本市场论坛发言：

我国历来资本市场不够发达，大量的储蓄通过债务的形式转化成投资，所以导致我们国家宏观杠杆率特别高，金融体系的风险比较大。如果资本市场不进一步发展起来，股权融资没有显著提升的话，宏观杠杆率稳不住。因为储蓄要不断转化成投资，只能以债务的形式转化，宏观杠杆率还会反弹。从稳定经济金融的角度，必须大力发展资本市场，尽快提高我们国家股权融资在经济当中的占比。

资产管理的内容

资产管理目前主要的活跃版块包含房地产买卖、物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等。基础资产和现金流的质量是不动产资产管理和其不动产价值的关键，不动产管理的具体方面包括租金、租户、运用成本、物业和设施维护、资产评估、资产收购和处置、增加价值和长期规划等。

房地产资产管理进入中国大陆已有近20年，但对很多人而言，它依然是一个新兴概念。

一些人认为资产管理仅仅是负责招商代理和物业管理的工作，缺乏结合市场对资产短期及长远的运营做出恰当判断，进而影响资产的真正价值，这是一个极大的误区。真正的房地产资产管理，其实在"投融管退"四大主要环节中扮演一个非常重要的角色，涵盖了从项目收购到最终退出的一系列服务：

投资阶段，资产管理者需要协助资产拥有人或投资者预测及判断项目的应有价值以及预估和规避投资周期可能出现的风险；
融资阶段，考虑及建议最佳融资方案、避免不合理的利息支出、还贷条款的设置等；
营运阶段，建议精准预算和完善营运策略，考虑如何进行招商推广及租赁管理、合理使用营运成本，并做出适时的资产保值及增值的资本化工作，令收益最大化；
退出环节，不时思考处置资产的方法、择机退出。

为何房企都在瞄准资产管理？

当前，我国人均GDP近1万美元，中国银行业金融机构总资产超过270万亿元，银行业仍是中国最大的金融机构类型。但近几年，银行的头把交椅也受到了资产管理行业和互联网金融的冲击。我国现有居民储蓄存款近70万亿，为整个行业发展提供源源不断的资金来源。无论机构还是个人，都希望资产升值，其中在2019年，我国持有600万元以上可投资资产的人士，已经超过250万人。

展望2019年和未来，特别是大中城市，我国房地产行业正在进入后开发时代，即：由单一的住宅开发和销售这样一个模式，逐步进入到不动产资产管理主导的时代。在不动产资产管理领域，有的公司已经早跑了几年。但是大部分公司还在同一条起跑线上。

为了详细讲解资产管理的增值盈利等的实际操作，我们邀请到全国房地产投资基金联盟副会长、中国房地产金融授课第一人——张健老师，为大家分享《商业地产如何与资本对接》系列课程。

共8节音频课，50+ PPT，共计约 2小时，融合20 余年的实战经验。