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文|内幕君
秦昭王晚年，任范睢为相，推行他的“远交近攻”，把斗争重心放在身旁的三晋。
这样有个好处，每打下一片土地，秦国都能直接管辖。慢慢的，饼就摊大了。
秦昭王后，迎来两任短命君主，一共只站了4年岗。后来的后来，他儿子的孙子秦始皇上位，也这么干，先攻赵魏韩，后取燕楚齐，最终完成一统。
秦人用实践告诉我们一个真知：保持定力很重要。
不过，在求快、善变、跟风的地产圈，少有房企做得到，很多中小房企三年一个战略，一年一个节奏。
这里头，龙湖算是比较“长情”的。
2019年是龙湖上市第十个年头，几天前的半年度业绩会上，记者问吴亚军有什么感想，吴亚军说：
时间过得还挺快的。
接着补充道，我们一直按照自己的战略走。
1
3年前说起长租公寓，很多房企两眼放光，提着钱就进场了。
两年多时间，百强房企中杀入这一领域的，多达3成，凑起来可以开十桌欢乐斗地主。
但是今天，再跟他们谈长租公寓，多数会告诉你，网络不好，我先下线了。变心如变脸，贼快。
没几家有底气说：不要走，决战到天亮。
2018下半年以来，行业第一轮大洗牌，不少房企倦意流露，要么剥离，要么放缓。
于是出现了一道奇怪的风景线：有的在爆雷，有的在爆发。
最近房企半年报陆续发布，只有龙湖和招商披露了公寓的规模和租金。
截止上半年，“冠寓”累计开业数量超6万间，实现租金收入4.3亿元，同比增长207%。在规模排行中，龙湖与万科、旭辉稳居房企系前三。
半年度业绩会上，龙湖CEO邵明晓透露，冠寓明年开始持平或微利。
大家都知道，风口追了三年，长租公寓还难言起飞，只要不亏就是赚。连老大哥万科都表示压力大，目前还在亏损。
龙湖能够异乎寻常，走出一条上扬线，正是得益于「持久的定力」。
一些房企萌生退意时，龙湖明确表示，长租公寓仍将是集团的四个主航道之一，和地产开发、商业运营、智慧服务并重。
从2016年踏足长租开始，冠寓在产品、运营上持续优化，“核桃”、“松果”、“豆豆”三大产品线全面落地，分别针对金领、白领和蓝领。
别人还在犹豫做不做时，龙湖已经研究起00后的居住需求了。
冠寓最新的研究结果显示，其租户的主力人群是90后，占比高达64%，另外有3%的00后。
通过不断深挖人群属性和租住需求，继而更新产品和服务，切入各细分市场，成为冠寓业绩爆发的关键。
另外，低成本的融资优势，也是龙湖傍身利器。
2
7月，龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模为20亿人民币，五年期债券票面利率低至3.9%。
羡煞同行。
融资全面紧缩的大背景下，能够大规模低成本融资的，往往是央企、国企，民营企业得靠自己，用综合实力说话。
目前，融资成本能够维持在5%以内的，不超过5家，且清一色是华润、保利、中海这样的国家队。
山丹丹花开红艳艳，龙湖是唯一的民企。
截至6月底，龙湖综合借贷总额为1400.5亿，平均借贷成本低至4.56%，只比华润高出0.06%，低于保利的4.99%。
而且龙湖没有用过非标、影子银行和信托这些贵钱，从浅层说，这是企业的自律，往深了说是不差钱。
从债务结构来看，有息负债中，龙湖一年内到期债务是137.6亿，只占总债务的比例9.8%，现金短债比为4.22，即在手现金除以一年内到期债务。
这是个相当优秀的指标。
根据地产标准学院发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》显示：
80家上市房企的现金短债比平均为1.73。
地产下行周期，融资成本的分化，将加速房企分化。
决定房企向左走，还是向右走。
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1-6月实现合约销售1056.2亿，同比增长8.8%，稳居行业前十，达成全年销售目标48%； 实现营业额385.7亿元，同比增长42.2%，连续三年增速突破30%； 归属于股东净利润为63.1亿元，同比增长26%，毛利率连续三年维持在30%以上，达到32.6%； 新增50幅土地，总建924万方，净负债率依然维持低位，仅为53%。
2017年，龙湖商业收租25.3亿。 2018年，这一数据改写为36个亿（不含税），同比增长42%。 今年上半年，龙湖商场租金收入21.2亿，同比增长25.7%。
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