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在资金持续紧张的当下，9月，房企资金面终于出现了缓解的迹象。
这其中，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式。据中原地产数据显示，1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。
但同时，国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，开发企业的资金压力仍然非常大。因此，开发们也纷纷采取更加积极主动的“以价换量”策略，来尽快回笼资金，保证企业正常运营。
9月以来，已经有超过300多家房企在行业消失了。因项目投入多、回款慢、周期性长，加上房地产宏观调控持续收紧、融资渠道趋窄，对很多房企的经营运作都造成了不小的挑战。而这个数据截止到今年9月份，已经有超过330家房企宣布破产倒闭，平均下来，几乎每天都要倒闭1.2家房企。
这些倒闭的房企，无一例外都存在严重的资金问题。导致资金链断裂的原因主要有以下几类：
（1）营运资金管理水平低下。主要表现在以下几个方面：
1. 存货管理不善，囤积严重。销售回款是资金回流的重要途径，销售周转缓慢将直接影响企业的现金流，加大资金链断裂风险。
2. 应收账款过多，存在较大的赊销风险。有些企业为占领市场份额采取了过于宽松的资金政策，但一旦应收账款不能及时收回，对于现金流紧张的房企来讲，打击还是很大的。
3. 营运资金被长期占用。企业占用营运资金进行长期投资，减弱了营运资金的流动性。
（2）负债过高，资本结构安排不合理。高负债一直是房地产行业的一大特点，高杠杆虽然可以加大经济效益，但若负债比率过高，特别是出现人民币汇率破7这种情况，企业偿还债务的能力将受到很大考验。一旦无力偿还债务，很可能导致企业资金链断裂。
（3）盲目扩张。一旦企业经营环境出现不利变化，在缺乏充足的预算和应急方案的情况下，投资失误很可能影响资金链的正常运转。
（4）经营亏损。如果企业长期亏损或出现一次性巨亏，企业的偿债风险和再融资风险都会加大，当企业无法找到资金来弥补亏损、维持运转时就会出现资金链断裂。只有盈利才能不断的增加资金储备，良性循环，扩大经营规模，增强风险对抗能力。
（5）公司治理制度不完善。比如，公司的实际控制人可能作出一些危害公司的利己行为，消耗公司的资源；公司治理不完善还使得决策过程缺乏制衡，企业决策错误的概率就会增加，从而导致企业资金链断裂。
房企年年喊缺钱，今年特别多。房地产对于资金十分依赖，从拿地到最后都销售乃至售后环节，都有不小的资金需求。房地产开发各个阶段的资金需求，可以简单分成四个阶段：
一是前期的投资期。投资期可能包括一些土地的评估费用，不管是方案、土地竞买保证金还是土地款契税，如果土地最终没有拿下来的话，可能这只是一个前期的承包费，在我后期的项目上也许可以摊掉。
二是开发前期的费用。在整个房地产开发过程中，这笔金额应该不是很大的，它主要是包括了前期的一些策划定位，项目的设计方案，项目勘察，一些政府的前期收费等。这个阶段，往往是获得了土地的四证——土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证。
三是开发建设期。取得了施工许可证之后就进入了整个房地产开发建设期。这个时期也是整个周期里面最长的一个阶段，同时也是投入比较大的阶段。这一时期里包含工程成本、装修费用、基础设施费、公共配套设施费，以及开发间接费用，如营销管理费等等。
最后是销售和运营。这个阶段才是房地产真正产生收入的阶段，包括房地产开发的销售收入、运营的租金收入等。当然，这个运营阶段也会有一些费用支出，如运营费用、销售管理费等等。
所以说，房地产企业为什么这么重视资金管理？因为一旦资金管理做不好，你可能什么都没有了，甚至还要背负一大笔负债。
针对这些问题，以及更多关于房地产资金管理的实操内容、案例分析，我们分成十讲，制作成《房地产企业资金管理实操十讲》系列课，邀请到知名上市房企的资深财务高管——王海山老师，为大家进行详细梳理解读。
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