近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6％-8％。
这是典型的”成本计价法”。将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项，且将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓事无巨细，监管深入到每一个“毛孔”。
看看数据就明白了：2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元，毛利润14905亿元，净利润总额6291亿元。
这些房企的毛利率加权平均值为31.1%，净利润率加权平均值为13.1%，其中龙头房企净利润率高达21.3%。
显然，将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕，杀伤力自然不容小觑。
早在2017年，长沙就出台过类似文件，不过当时针对的是“限价住房”，且是暂行办法，这一次升级为正式文件。
对此，长沙市有关人士还对此做出解释：楼市政策没变，外界对楼市政策放松系误读。
事实上，这种担心有些多余，对于长沙出台的规定，几乎没有人认为是宽松。
相反，在楼市试探性松绑的关口，这个政策更像是对“房住不炒”的重申，并不影响人们对于长沙“反炒房第一城”的认识。
就在半个月前，长沙有关领导在接受人民日报采访时明确指出：
长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。
长沙不仅将限售期限从3年升格为4年，而大多数城市都是两年，而且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道，一点漏洞都没剩下。
别的城市户籍人口限购两套房，而长沙对二套房又做出额外限制：户籍家庭购买第二套房，需在首套房不动产证满4年之后。
不惧市场变局，楼市调控持续加码，长沙坐实了“反炒房之城”的称号。
2019年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。
这个房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城市，堪称房价洼地。
要知道，目前，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部，而长沙仍在1万元左右徘徊。
单看房价可能还不够，再看房价收入比，更能看出长沙的房价与其他城市的差距，长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置，房价收入比处于合理区间之内。
当然，房价高不合理，房价低也未必全部合理。有城市房价低，是因为经济失速、人口外流、市场热度匮乏的原因。
从经济上看，长沙是万亿GDP城市，经济位居全国第14位，而城镇居民可支配收入则高达5.07万元，在一二线城市中位居上游。
从产业上看，以三一重工和中联重科为代表的装备制造业，将长沙推向“中国工程器械之都”的高位，而新材料、电子信息、文化娱乐业、汽车制造业等产业也在不断提升。
楼市调控如此之严，经济增长还能如此亮眼，长沙成了摆脱房地产依赖的关键样本。
然而，长沙的强力反炒房，同样引发了一些质疑。这里有两种代表性的观点：
一种是，有人说，长沙的强力反炒房，固然将房价控制在合理水平，但也带来一系列负面效果。比如限价导致开发商偷工减料，混凝土问题、精装修问题层出不穷。
问题在于，即便没了限价，开发商偷工减料的行为还少吗？一些早已突破限价的城市，精装修维权难道不是屡见不鲜？
可见，问题的关键不在于是否限价，而在于监管是否到位。在利益面前，就是再高的利润率，都挡不住某些开发商手脚。
另一种是，长沙的反炒房之战，让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会，与其他城市将会拉开巨大差距。
反炒房最利好的恰恰是本地刚需，让本地居民无需再为高房价烦扰，至于财富增值机会，受损的恐怕只是个别的炒房者。
至于说财富差距，短期来看，长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会，但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。
长期来看，所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外，只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平，长沙的房价也会温和上行。
这种上行，不是短期政策刺激所致，也非政府下场托底所致，而是与经济相伴而生，无疑是健康而持久的。
谁都知道，房地产能带来短期的增长，却创造不了长期的财富。
大家同样知道，房价大涨只能让一小部分拥有多套房的群体受益，大多数人却只能望房兴叹。
所以，有城市能着眼于长期利益，摆脱短期土地财政和房地产依赖的限制，将房地产作为民生之事来对待，无疑值得给予掌声。
长沙做出这一系列动作，无疑需要勇气。而社会的掌声，无疑就是最好的鼓励。
随着国内房地产行业进入后开发时代，大规模开发不再是房企唯一的选择，无论大中小房企，当下都需要通过学习“投融管退”的资本运作，来解决了资金沉淀、周转和退出的难题。
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房地产金融实践和理论领军人、资深房地产投融资专家、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人，近年参与管理基金数量超过35个、投资项目18个、基金的资金量超过100亿；曾任全球最大的房地产投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行（Macquarie Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产市场、投资开发、融资、管理方面有20多年经验。
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马丽红
北京德和衡律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，具有会计从业资格和基金从业资格证书。在房产、土地和建筑工程领域有超过15年的实战经验。被评为2018年“ALB客户首选律师”、“北京市朝阳区优秀律师”。曾任职于凯德置地、21世纪中国不动产集团等房地产企业，为多家国企、外企及民企提供过常年和专项法律服务，主要业务领域包括不动产投融资、去也并购、商业地产、健康养老、特色小镇、资产证券化及集体土地利用等。
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一、房地产市场回顾及2020年展望
5. 四张表（成本和利润、现金流、工期、销售计划）
六、存量资产的经营和管理
2. 零售、办公、酒店、长租公寓等物业经营和管理策略
3. 存量不动产资产管理、价值提升、运营与盈利模式设计和打造
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一、房地产开发的法律风险及规避措施
1. 对外担保问题
2. 公章及项目章等的管理
3. 商品房销售法律问题
4. 股东对公司及债权人的责任问题
5. 政府停工令对交房责任的影响等
二、集体土地开发利用实务及案例解析
1. 土地管理法修订解读 - 官方解读 （七大亮点）
2. 土地管理法修订解读 - 坊间解读 （四个误读）
3. 集体土地开发利用法律实务-18个关键问答
3.1 可以利用集体土地盖住宅产品销售吗？
3.2 可以使用永久基本农田吗？
3.3 哪些情形下可以依法征收集体土地？
3.4 农用地转用的审批程序？
3.5 宅基地如何利用？
3.6 集体经营性建设用地入市有哪些要求？
......
4. 集体土地案例解析
三、土地获取法律实务
1. 勾地协议法律问题
2. 招拍挂法律问题
3. 法拍土地法律问题等
四、建设工程施工合同的法律风险及规避措施
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2. 建设工程施工合同迟延支付工程款的利息和违约金问题
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