在地价高企的当下，相比早些年，现在开发商拿地的成本大大提高，在楼市调控不断的同时，叠加疫情对销售回款的打击，2020年至今，已经有一百多家房企破产倒闭。

透过这次疫情进行反思，不管是哪个行业，都没有足够的应对风险的能力，房地产也是其中之一，其实房地产的弱点在这一次疫情之中毫无保留地展现出来，资金流成为了楼市的核心所在，不管是任何一家房企都不敢忽视资金流的重要性。

房地产企业资金被收紧，对花钱拿项目的态度也越来越谨慎，甚至有房企已经暂停拿地，为了尽可能降低拿项目失误的可能，各个房地产企业都对房地产项目的投资测算分析重视有加。

在项目前期阶段，为了对项目进行经济效应评价并作出投资决策，必须对项目的投资和成本费用进行相对准确的测算。如果投资测算误差太大，必将会导致最后的决策失误。

投资测算就是包括了从投资计划，各种税费、项目利润的计算、融资计划和成本、投入成本，到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润率指标的分析，最后对整个的投资结论做一个决策和判断。不管是住宅类项目，城市更新改造项目，还是商业持有运营项目，测算的逻辑基本相同，里面包含的模块也基本一致。

只不过销售类的项目，收入主要是来自于物业的销售收入；而持有运营的项目，可能更多的是租金营运收入；而城市更新改造的项目，可能是股权买卖收益，比如股权买入和股权卖出。

具体来说，房地产企业的投资测算主要有以下几种类型：

一个是开发销售类的项目测算。开发销售是目前最常见的，也是最主流的一种运作方式。开发商建造好物业，然后一次性卖掉，回笼资金。

还有一种是持有运营。特别是在一二线城市的办公楼和商场，通过长期收取租金的方式来获利。

第三种就是目前比较多的城市更新类。城市更新主要是像有些城市现在的一些房屋已经有很多年的历史，可能功能和外观已经跟现在的城市不匹配，所以对于这样的项目需要进行一些更新改造，以全新的城市功能替代原来的功能，使之重新发展和繁荣。

现在的城市更新主要有两方面，一个是对建筑物硬件进行改造，第二个是对它的生态环境、空间环境、内部功能进行一些改造和延续，包括是邻里的社会网络、定位等等，以及重新进行一些软件的招商。

下面简单说一下整个投资测算表的结构。

投资测算表的第一页会有一个指标总览或者是测算的结果，这个各家公司略微会有一些偏差。根据公司的经营和管理层的偏好，把他们最关心和最想了解的数据汇总到第一页，这样的话可以给领导节省时间，主要是领导不大可能把整个的表一页一页地看，他只要看到第一页的这些指标，比如利润率、现金流这些指标，还有敏感性分析，这些都会在一张总表里体现出来。

后面可能还有若干附表，包括开发计划，经济技术指标，土地款和土地款支付计划，销售计划的排布，销售价格，还有成本指标，工程款的支付，管理费用，营销费用，融资计划和财务费用，以及各项税金，最后是利润表和现金流量表。

投资测算表基本上就是这样的一个主体结构。有些公司还要有各种税金的计算明细表，包括土增税计算的明细表，这些就要根据每家公司的需求再进一步细化，甚至有的项目的分期比较多，每一期还会有一些附表。

当然，不同的测算阶段，可能投资测算表的模板和要求也是不一样的。

目前，已经有好多地产朋友在后台和中房君反馈，想多了解一些有关项目投资测算表的编制，EXCEL的表格编制方法，因此，我们再次邀请到知名房企的资深财务高管——王海山老师，讲授系列课《房地产投资测算EXCEL实操教学》。