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房企并购博弈进入深水区：剩者为王！

房企并购博弈进入深水区：剩者为王！ 中房俱乐部CREC
2020-01-03
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导读：2019年的世茂房地产，虽然不刻意追求排名，但其速度和步伐十分抢眼


在即将迈入2020年的一段时间里，地产圈的各种大新闻集中爆发，富力、华润的巨额配股，融创的153亿收购，恒大的187亿大礼包以及万科的股权争夺战频频让行业瞩目。

更不用说2019年底爆出的三起房地产并购大事件：世茂集团与福晟洽谈40%股权并购，阳光城拟对协信集团进行整体收购，还有绿城集团拟收购上海新湖大区股权。

把这三件事放在一起，我们能发现：不管是世茂、阳光城还是绿城，不论是福晟，协信还是新湖，这些房企都是名声在外，被很多人所看好的。

短短一周之内，这三宗并购接连发生，对很多地产人造成了心理冲击之余，也似乎预示着时代的变迁，行业的变革已经开启。

现在，越来越多的规模房企有能力在行业冷淡的时候出手并购小房企，也有更多的房企跃跃欲试，意识到了在未来房地产战场上规模的重要性。

而相较之下，迫于形势的不乐观，很多中小房企认识到了自己发展的短板，也有不少中小房企选择了与大房企合作。不论如何，并购已经成为了未来房地产业的主赛道之一，也能看出，资源、资金、政策的天平，似乎都在向有规模的房企倾斜。

回望2019年的世茂房地产，虽然不刻意追求排名，但其速度和步伐十分抢眼。目前，世茂已豪掷近200亿完成对泰禾、粤泰、明发、万通等18个项目的并购，上半年在拿地上花费830亿巨资。

世茂房地产主席许荣茂表示，现在世茂还有很多项目还在谈，收购货值接近2000亿元，接近全年投资计划的七成。

受制造业疲软、增长动力减弱等因素的影响，全球经济增速放缓。“813”新规规定，严禁资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；严禁并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于开发房地产；严禁绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等，严禁资金以多层嵌套方式违规流入房地产领域，严禁委托贷款资金违规用于房地产领域。

这样的政策环境也造成了市场格局的巨变。从房企销售排行榜来看，市场集中度在近三年来已大幅提升，行业并购整合进入深水区，甚至发生在大型房企之间。

从行业环境来看，今年土地和资金这两个房地产市场最核心的要素，都更难以获得，中小房企少有发挥的余地；一些以往风格激进的房企，一旦回款紧张，也有可能陷入流动性困境。

对于极速扩张的房企来说，合理把控市场风险，谨慎评估融资和贷款环境是必不可少的一步。若是收购项目后有较好的运营和销售节奏，适度扩张也不无可能。

说到并购项目，必须提一下融创，2019年堪称是融创最舍得花钱的一年。上半年融创斥资67亿收购新湖中宝两个子公司，涉及161万平宅地，交易价款为67.05亿元。

11月，融创又豪掷153亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，使得这一交易成为2019年房地产最大并购。

按照孙宏斌的说法，这些都是为未来5-10年做的准备。“融创这么大的规模，不买地吃什么？这是原材料，每一个月都得买很多地才能活着。”

近几年，房企收并购呈现以下趋势：

1. 区域集群效继续加大：除了常规的长三角区域、珠三角区域、华北区域等开发商重点布局区域外，开发商向一二线城市及其辐射区域的聚拢幅度越来越大，大湾区城市是重中之重。

2. 成本与规模两难全：土地成本越来越高是很多同行的共识，在融资收紧的环境下，拿不起项目是普遍情况，一方面土地储备少影响发展，一方面成本高算不过账，集团根本通不过该项目的审批，目前很多项目公司或区域公司面临两难境地。很多房企谨慎甚至停止拿地、拿项目。

当然，这一时期也有开发商“看好市场”，提前做好逆市扩张准备。这类开发商认为这一次调整低谷就在2019年，很多中小型开发商甚至财务现金流不好的大型开发商都可能会扛不住，届时可以入场抄底，实现规模扩张。相对公开市场直接拿地，并购有其优势，譬如直接收购成熟的项目能更快进入开发。

而目标公司转让项目或股权原因有很多，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局，有的是资金链紧张融资困难。另外，业务发展方向的调整均会引发“非主营”项目的转让。

并购这一课题在地产行业越来越受重视，房学院也推出了系列课《房地产收并购 全流程+雷点破解》，针对各类并购渠道的实际操作，前期项目的寻找的技巧，如何规避和化解并购各节点的风险等等行业目前最关心的问题都做出了解答。


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