房地产开发各个阶段的资金需求，可以简单分成四个阶段：

一是前期的投资期。

投资期可能包括一些土地的评估费用，不管是方案、土地竞买保证金还是土地款契税，如果土地最终没有拿下来的话，可能这只是一个前期的承包费，在我后期的项目上也许可以摊掉。

二是开发前期的费用。

在整个房地产开发过程中，这笔金额应该不是很大的，它主要是包括了前期的一些策划定位，项目的设计方案，项目勘察，一些政府的前期收费等。这个阶段，往往是获得了土地的四证——土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工证。

三是开发建设期。

取得了施工许可证之后就进入了整个房地产开发建设期。这个时期也是整个周期里面最长的一个阶段，同时也是投入比较大的阶段。这一时期里包含工程成本、装修费用、基础设施费、公共配套设施费，以及开发间接费用，如营销管理费等等。

最后是销售和运营。

这个阶段才是房地产真正产生收入的阶段，包括房地产开发的销售收入、运营的租金收入等。当然，这个运营阶段也会有一些费用支出，如运营费用、销售管理费等等。

房地产融资收紧，直接影响是开发商资金流受限，进行再投资意愿下降。从各个公布数据的房企到位资金情况看，销售回款已成为开发企业现金流改善的主要方式，这显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍不容小觑。

近日，融创中国董事长孙宏斌表示，从行业发展来看，房企依赖大幅增加负债的增长模式的空间越来越小，未来将更多依赖经营现金流和股本资金发展。

在这样的环境下，地王有时候也会遇到流动性风险，这往往就是一个资金管理的问题。

所以说，房地产企业为什么这么重视资金管理？因为一旦资金管理做不好，你可能什么都没有了，甚至还要背负一大笔负债。

导致房地产企业资金链断裂主要有这些原因：

（1）营运资金管理水平低下。

营运资金管理水平低下主要表现在以下几个方面：

（2）负债过高，资本结构安排不合理。

高负债一直是房地产行业的一大特点，高杠杆虽然可以加大经济效益，但若负债比率过高，特别是出现人民币汇率破7这种情况，企业偿还债务的能力将受到很大考验。一单无力偿还债务，很可能导致企业资金链断裂。

（3）盲目扩张。

一旦企业经营环境出现不利变化，在缺乏充足的预算和应急方案的情况下，投资失误很可能影响资金链的正常运转。

（4）经营亏损。

如果企业长期亏损或出现一次性巨亏，企业的偿债风险和再融资风险都会加大，当企业无法找到资金来弥补亏损、维持运转时就会出现资金链断裂。只有盈利才能不断的增加资金储备，良性循环，扩大经营规模，增强风险对抗能力。

（5）公司治理制度不完善。

比如，公司的实际控制人可能作出一些危害公司的利己行为，消耗公司的资源；公司治理不完善还使得决策过程缺乏制衡，企业决策错误的概率就会增加，从而导致企业资金链断裂。

针对这些问题，以及更多关于房地产资金管理的实操内容、案例分析，我们分成十讲，制作成《房地产企业资金管理实操十讲》系列课，邀请到某知名上市房企的资深财务高管——王海山老师，为大家进行详细梳理解读。