目前由于房企销售几乎“停滞”，投资节奏、投资力度大幅放缓。从数据上看，房企销售数据表现非常颓势，但这基本上符合预期。从节点上看，2月上旬和中旬的销售基本上停滞，但下旬有所反弹，包括线上和线下的交易、以及去年已经看过房的部分客户交易转化等都拉动了交易数据。

但同时，仍有部分房企“抢地”积极，包括绿城、华润、首开、旭辉等12家房企2月都在土地市场有所表现。

其中绿城、华润、首开等国企、央企及区域扩张型企业。2月拿地总价超过100亿元，且远大于其1-2月销售金额。一方面是国企背景加持，资金充裕、融资成本低，拿地更有底气，且在金额较大的优质地块上，采取了“强强联合、抱团取暖”的合作方式。另一方面，战略扩张的需要，促使绿城在“窗口期”持续加码投资。

在疫情的重压之下，房地产企业资金被收紧，对花钱拿项目的态度也越来越谨慎，甚至有房企已经暂停拿地，为了尽可能降低拿项目失误的可能，各个房地产企业都对房地产项目的投资测算分析重视有加，万科的精细化测算已经烙印在了企业文化里。

甚至有许多地产公司在招聘的时候对投资测算方面的人才格外偏好。毕竟，每个投资项目都需要有一个可行性分析，而可行性分析就是建立在对整个项目投资测算的基础之上的。

鉴于许多地产人对投资测算这方面有很大的必要去进行学习和了解，下面我们就来讲讲关于投资测算的一些基本认识。

我们投资测算的目标是什么呢？

第一，投资测算是用来指导项目投资的。是制定项目的融资方案、经营方案的必要环节，以科学的收益分析报告，最大限度保证完成我们的投资目标。

第二，投资测算能帮助决策者树立理性务实的投资理念。以数据分析为基础，综合考虑各种市场因素和当地的政策、客户、供应商等，来指导决策者做出正确的选择。所以说我们整个投资测算的目标，简单来说的话就是指导投资，为决策者作出判断的依据。

那么，房地产企业的投资测算，一共有哪些主要类型呢？

一个是开发销售类的项目测算。开发销售是目前最常见的，也是最主流的一种运作方式。开发商建造好物业，然后一次性卖掉，回笼资金。

还有一种是持有运营。特别是在一二线城市的办公楼和商场，通过长期收取租金的方式来获利。

第三种就是目前比较多的城市更新类。城市更新主要是像有些城市现在的一些房屋已经有很多年的历史，可能功能和外观已经跟现在的城市不匹配，所以对于这样的项目需要进行一些更新改造，以全新的城市功能替代原来的功能，使之重新发展和繁荣。

现在的城市更新主要有两方面，一个是对建筑物硬件进行改造，第二个是对它的生态环境、空间环境、内部功能进行一些改造和延续，包括是邻里的社会网络、定位等等，以及重新进行一些软件的招商。

以上这三种类型，各自的测算表的结构会有一些不一样。接下来说说，我们投资测算表主要有哪些内容。 

投资测算囊括了从收入实现、投资计划，税收费用、项目利润的计算、融资计划、投入成本，到最终进行一些相应的投资指标、现金流指标、利润指标的分析，最后对整个的投资结论做一个分析和判断。不管是建造类的，还是更新改造，还是持有运营，测算基本上都是这几个模块。只不过销售类的项目，收入主要是来自于物业的销售收入；而持有运营的项目，可能更多的是资金运营收入；而城市更新改造的项目，可能是股权买卖收益，比如股权买入和股权卖出。

因为目前，我国的REITs还没有完全完善，所以说公开市场的REITs退出变现还是比较少见的，很多房地产企业现在做的类REITs主要还是类似于一个融资的性质。

简单说一下整个投资测算表的结构。投资测算表的第一页会有一个指标总览或者是测算的结果，这个各家公司略微会有一些偏差。根据公司的经营和管理层的偏好，把他们最关心和最想了解的数据汇总到第一页，这样的话可以给领导节省时间，主要是领导不大可能把整个的表一页一页地看，他只要看到第一页的这些指标，比如利润率、现金流这些指标，还有敏感性分析，这些都会在一张总表里体现出来。

后面可能还有若干附表，包括开发计划，经济技术指标，土地款和土地款支付计划，销售计划的排布，销售价格，还有成本指标，工程款的支付，管理费用，营销费用，融资计划和财务费用，以及各项税金，最后是利润表和现金流量表。

投资测算表基本上就是这样的一个主体结构。有些公司还要有各种税金的计算明细表，包括土增税计算的明细表，这些就要根据每家公司的需求再进一步细化，甚至有的项目的分期比较多，每一期还会有一些附表。

当然，不同的测算阶段，可能投资测算表的模板和要求也是不一样的。

首先，在初步研判阶段。这时候更多的是一些简要的模型，整个测算的逻辑清晰，把一些特殊性纳入考虑。这个阶段主要是效率优先，因为初步研判阶段我们判断的项目实在太多了，可能每个人每个月都要有几十个项目，如果每个项目都去进行详细测算的话，不可能有这么多人力财力和时间。

接下来，到了可研阶段。这时候我们可能需要精细的模板，要更多的跨部门合作，要实地勘察，要把我们的假设条件一项一项的复核，检查是否有遗漏，或者有没有错误的假设。

然后就是方案阶段。当我们到了方案阶段，又要把方案进一步细化，还要进行合理的优化。这时候一定要实事求是，还要进行对标分析，方案跟之前的可研进行比较，导致需要优化是我们主观的原因，还是客观市场的原因？如果是方案变差了，我们还有哪些补救措施？

最后是开发阶段，开发阶段的投资测算是一个经营的总纲，我们要定期的实施调整，还要持续优化，最终确保目标达成。

目前，已经有好多地产朋友在后台和中房君反馈，想多了解一些有关项目投资测算的知识，因此，我们再次邀请到知名房企的资深财务高管——王海山老师，为大家进行详细梳理解读。由于信息量巨大，我们和王老师一起把这些内容系统地制作成了一套系列课《房地产项目投资测算技巧实训》，以便大家更好地学习消化。

对房地产项目投资测算感兴趣、想提升的同学，欢迎来听课。

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