继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。中原地产研究中心统计，包含各地密集出台资金审查及人才引进措施在内，目前今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。
对于风暴中心的开发商，生存压力并没有因为前段时间融资回暖而减小。行业持续降温之下，很多房企的财报并不让人满意，也导致了华润、中梁、正荣等不少房企的高管出走，甚至是全大规模降薪裁员。
截至目前，今年离职的房企高管已达上百位，仅四季度以来，就有超过50位房企高管出现职务变动，其中离职的高管人数在20位之上。
楼市已不再是闭眼挣钱的时代，在开发利润越来越小的当下，不少房企开始积极升级和转型，这必然会给高管们带来巨大的压力。
此外，在楼市冷淡的背景下，本月甚至还有地方政府开始密集出台政策，限制开发商收取预资金，作为曾经不少房企最大的融资渠道，如今也被上了锁。
之前，预售资金作为房企的重要融资渠道，几乎是零成本。就在上周，西安启动了房地产预售资金监管制度的征询程序。
西安市这一次明确约定：开发商用于支付工程建设等费用的预售资金额度为所需工程建设资金总额的1.2倍。
新制度禁止开发商直接收取预售资金，甚至还委托了一家当地国企来监控这些资金的使用去向。
西安之前，广东的佛山市也出台了类似的政策，同样更加细致的规定了开发商提取预售资金的比例。一个月内，江苏镇江、浙江宁波、陕西延安以及黑龙江省都步调一致地密集出台了相似的政策。
这些政策，相当于让房企的预售制度失去了实际上的融资作用。
当市场融资渠道顺畅时，多数开发商不会贸然动用预售资金。但如今融资成本越来越高，预售资金甚至成为了有些房企的救命稻草。
在过去融资收紧的两年里，我们也能看到，某些资金越紧张的房企反而加足了马力开工做新项目。现在看来，其中的用意原来不难理解。
作为资金密集型企业的房地产行业，资金周转期限长、资金需求量大、资金投资集中（尤其是前期投入巨大），资金犹如血液渗透于企业的每一个组织层面：
首先，房企的资金需求量大。大家都知道，往往现在一栋楼，少则在比较偏的地方也要几十万，多则上亿甚至几十亿。
因此，房地产商品无论是在开发环节还是在流通环节，都必须要有巨额的资金投入。正是因为有这样的需求，房地产企业十分需要银行、金融机构的贷款，不管是开发贷款、流通贷款、并购贷款、消费贷款还是按揭贷款等等，只有金融机构参与提供了稳定的资金来源，房地产企业的开发才能够有序的进行下去。
第二，房企的资金周期通常都比较长。由于房地产开发建设需要经过土地获取、施工建设，到最后竣工验收交付等一系列比较复杂的过程，这些过程短则需要2-3年，长则甚至需要5-10年。
第三，房企的资金变现难度比较大。因为房和地在物质形态上是连在一起的，房地产固定在某一场所，是不能移动的，通常也成为不动产。
所以说，房地产的开发、建设、流通和消费都是在同一地域位置上完成的，而整个房地产的变现能力与当地的经济、人口等有很大的关系，这就导致房地产的变现有的会非常容易，有的却非常难。
第四，房地产企业的监管政策多。在房地产企业的开发过程中，存在一些无法预料或者难以避免的因素，不光是我国的各种调控政策，还可能是房地产的实际收益和原来的投资测算相差比较大，甚至有一些投资损失的风险。
由于房地产融通的资金又受到外部监管，如央行、银监会和证监会等部门的监督，有时政策的改变会导致市场产生无法预料的情况，因而，房企的项目销售收益根本无法跟预计的完全一样。
对比可以看出，规模房企虽然对规模的诉求和公司运作需要更多资金支撑，但同时大型房企的偿债能力和抗风险能力较强，而且融资渠道和方式相对小型房企更广泛多样，因此也更容易获取资金。
今年上市的房企中大部分还是中小房企，不难看出在资金紧张的情况下，上市是许多中小房企最直接的选择。
那么，对于不少求发展的房企而言：在不同项目阶段该怎么做资金管理呢？
针对这个议题，我们分成十讲，制作成《房地产企业资金管理实操十讲》系列课，邀请到知名上市房企的资深财务高管——王海山老师，为大家进行详细梳理解读关于房地产资金管理的实操内容及案例分析。
△扫上图二维码立即试听△
另外，王老师在房学院也有一套《房地产四大财务知识点：投资测算+资金管理+财务尽调+预算编制》合集课程，可以扫下图二维码试听：
无论购买与否，你都能成为知识的传播者，扫码将课程分享给好友，好友买课，你也能收获现金奖励~
*直播仅作学习交流目的，不构成任何具体项目指导咨询等建议。
