上周，中交地产全资子公司——北京联合置业有限公司，正式更名为中交房地产管理集团有限公司（简称“中交管理”）这家公司为去年1月，中交地产从兄弟公司中交建设手中收购获得的。
中交地产此举的意图十分明确：对标绿城中国，实行轻重资产并举开发的"两条腿"走路经营模式。
其实中交和绿城早有渊源。现今中交地产的当家人李永前，是早年中交派驻到绿城的第一批高管之一，在绿城任职五年期间，绿城轻资产板块于2017年启动上市计划，后因绿城中国前主要股东寿柏年清空股份，上市事宜搁浅。
近日，绿城管理正式向香港联交所递交了招股说明书，这是国内房企代建业务资本化的首次尝试，如若成功IPO，必将引起新一轮资本的追逐。
绿城的代建业务确实走在国内前列，自2010年9月成立绿城房产建设管理公司，主要输出品牌和管理服务，之后的房企们也陆陆续续开展了代建模式，抢滩登陆代建领域。
代建方通过专业的服务能力同样可以获得开发利润，与传统房地产开发业务相比，这一新的开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低，在土地和政策的压力面前，房企避免了土地竞争和政策收紧的不利影响，并能够坐享品牌、管理服务输入的收益。
绿城在住宅项目的代建方面是比较有名和成熟的。它的主要操作模式如下：
合作方以契约的形式委托绿城进行开发销售环节的全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理及最后的物业管理，同时根据合同，绿城可以在项目销售阶段使用“绿城”商标从而推广自己的品牌。
资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。
绿城的收益：收益主要可分为三部分——派驻团队基本管理费，委托开发管理费和项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等；委托开发管理费是主要的代建收益来源；项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。
根据中指院数据，2018年绿城管理新订项目约106个，新订总建筑面积约2240万平方米，占据中国代建市场41.1%的份额。
截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市，以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。有机构测算，上述代建项目已有估计总销售价值约3570亿元。
按照委托方的不同，代建大体可以分为：政府代建、房企委托代建及资本代建。目前最为流行的是相符代建和房企委托代建，越来越多的中农小房企成为了委托方，借助大房企的品牌优势，提升产品溢价。
政府代建是许多房企做代建项目的入门。与传统自有资金房地产开发项目不同，政府代建模式是由政府（项目业主单位）提供土地和资金，依法通过招投标，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位）负责项目的投资管理与建设施工组织工作，项目建成后由政府支付给代建单位一定的管理费用。近年，由于棚改安置的相关政策持续进行，各地政府就安置房、公租房等项目与许多房企达成了合作，对房企的门槛要求也并不高。项目结束后房企一般能获取相应销售额或利润7-8%的分红。
房企委托代建通常是品牌较好的大中型房地产企业，其在品牌、产品、成本、融资、管理、团队等方面积累的成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。项目的委托方通常是中小房企，与政府代建相似，提供土地和全部或部分的资金，由受托方全权负责后续的项目开发、运营和管理，绿城就有许多代建项目是这种模式。
以这种模式操作，绿城的净利率甚至有30%，这个比例甚至可以超过不少以传统的房地产开发模式为主的企业，仅通过品牌的输出，就可以在销售中以更高的价格售出项目。后续也有许多房企仿照绿城这种模式。
这种模式多见于项目委托方拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建方在看好项目发展前景的基础上，引荐金融资本加入项目股权、夹层或者债权。找到合适的项目后，房企负责开发及管理，后期与投资方共享收益。
总而言之，在国内，目前能把净利润率做到30%的房企已属罕见。传统开发领域的利润空间相比以往已经有所收窄，这种情况下，代建不失为一种不错的尝试。
看到了代建为首的轻资产模式的红利，房企纷纷下场瓜分万亿存量市场。“轻”这个字一度成为房地产行业的热点。针对国内房企在轻资产模式中的实操方式，我们的《深度解析房地产轻资产模式》系列课便应运而生。
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