美国华尔街有句名言：只要有稳定的现金流，就能把它证券化。资产证券化(Asset-backed Securitization)是指将缺乏流动性的但有预期收入的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。
2019年我国资产证券化市场规模继续保持快速增长态势，根据Wind、CNABS统计，2019年资产证券化市场共发行产品1431单，发行规模共计23,262.83亿元，同比分别增长50.63%和15.50%
其中，企业ABS产品共发行1000单，发行规模共计10,860.57亿元；信贷CLO产品共发行181单，发行规模共计9,498.72亿元，；交易商协会ABN共发行250单，发行规模2,903.54亿元。
房地产企业开展资产证券化可以帮助企业实现轻资产、盘活存量，加速资金回笼等经营目的。因此，房地产企业资产证券化的需求十分旺盛。
“类REITs（房地产投资信托基金）”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、物业管理费费ABS、购房尾款ABS、运营收益权ABS、供应链金融ABS、资产支持票据ABN。
针对预计需求会增加的——物业管理费和购房尾款资产证券化，事实上，它甚至对那些当前不计划做资产证券化的企业或项目也有启发。譬如，从资产证券化角度是怎样看待一个好的物业管理项目和公司的？
物业管理从房地产开发业务的“附属”产品，到目前单独和快速发展的行业，其重要的潜力和价值已当下业内的共识，譬如2018年在香港上市的碧桂园服务，目前市值已经突破700亿元。
物业管理费资产证券化和购房尾款资产证券化，属于应收账款资产证券化，或者可以称为收益权资产证券化。
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物业管理费是指提供物业服务的物业管理公司依据国家有关法规和物业合同向业主或承租人收取的服务费。发行物业管理费ABS的未来现金流由业主或承租人支付，具体的物业位置、产品、业主或承租人等都比较重要。
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购房尾款是指购房者与开发商签定了购房协议并支付了定金和首付款后，如果购房者需要按揭贷款，这个按揭购房尾款由提供按揭的银行或公积金中心支付，但常常由于各自原因，譬如按揭型购房尾款由于存在银行一定审批时间，剩余房款支付时间可能需要几个月甚至更长；开发商可以用这个未来收入的按揭型购房尾款作为基础资产发行房产尾款ABS。
由于收益权（应收账款）ABS所涉及收入的对应义务尚未实现，且极度依赖于原始权益人的正常经营，因此，从理论上说，收益权ABS的信用水平很难超越原始权益人的信用水平，导致原始权益人的主体信用水平成为了收益权ABS关注的重点之一。
相信接下来的几年将会是我国房地产资产证券化发展非常重要的时刻。同时我们不应该拘泥于学习几个成功案例，而是有必要了解和掌握其重要原理和法规并结合企业、产品和个人的特点做创新与实践。
鉴于此，房学院精心准备了这门系列课，谈谈其中大家最关心的问题。
3. 我国房地产资产证券化的流程、产品的价格和增信
房地产开发、物业管理及相关企业从事管理、战略、市场、投资、研究、融资、财务等人士，适合从事房地产资产管理者，证券、公募基金及其子公司、信托公司、保险公司和私募股权投资基金公司、投资者、律师、审计师、估价师、评级人员或监管者等。
欢迎新老朋友前来收听。
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