目前产业地产行业有许多种类的综合项目、子项目，如工业园、科技园、仓储物流基地等等，甚至不同的产业看似也很复杂，但不管是哪种模式，既然都属于产业地产，那么它们某一领域盈利模式往往可以从大多共性中去提炼。针对产业地产如何盈利这个问题，可以把“盈利模式”与“产业地产”拆开来看。

“盈利模式”就是一个企业或一种业务类型如何赚钱。分析一个业务模式是否具有逻辑性并且能赚钱，那么我们可以看它的“投融管退”是否走的通。如果走的通，那么它基本就是可行的盈利模式。

那么产业地产是什么？广义的产业地产，即非住宅地产，含商业、办公、旅游、养老、体育、科技园、物流、文化等；狭义的产业地产， 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套等产品。它与住宅地产最大区别是用户不同和开发商持有比例不同。

首先，不同于住宅面向家庭或个人，产业地产建起来的房子面向企业用户进行销售和租赁，相较住宅消费者掺杂感性思考的快速决策，企业用户的决策更理性，决策时间也相对更长，这就导致一个根本性的区别——去化速度不同。所以我们也经常能碰到许多开发商由于产业周转慢，而产生资金问题。

然后就是开发商持有比例的差别。由于工业用地的价格低，且考虑产业聚集的因素，全国工业用地政策都是要求开发企业全部或是一部分比例持有运营。在持有运营的过程中某开发商需要不断投入资金，这对对开发商自身的产业园区的运营能力和公司的现金流提出了更高的要求。

综上两个与住宅的区别，就是目前直接造成产业地产“退出难”的主要原因。许多开发商投资产业地产，后来却发现卖不出去。如果无法成功退出，按照上面说法，这就不是一个成功的业务模式。

资金方打交道多的人肯定知道，资金方基本上都是还没进来就想着怎么退出。而且“投融管退”本来也是管理基金的方法。所以这就导致有些产业地产项目还是没进入运营阶段，就开始举步维艰（融资难），尤其是一些小的开发商开发的。

现阶段拿地成本高企，不少开发商或转型轻资产模式，或选择与重量级的开发商“抱团”合作，或选择与金融机构合作开发。在商业地产领域，因为对资本运作要求更为严格，许多传统房地产商也想转型以房地产金融的模式做项目，其中的关键在于，能否真正打通 “投融管退”四个环节。

产业地产的运作流程，其实说难确实难，说简单也很简单。难点在于它牵涉到的板块太多，每个板块里面还有子项目。板块多了，子项目多了，牵涉的面积广，且牵涉的领域很深入。为什么简单呢？因为总结起来，做得好的企业，都是把很复杂的事情简单化，直接切入要点、抓住问题的核心所在，运用这最合适的方法解决问题。

于是我们决定筹划一门详细讲解产业地产运作的线上课程《产业地产投融资策略：项目盈利模式实务解析》，邀请资深实战专家张健老师主讲。这门课程我们准备了数月，张健老师说，对他来讲，这门课可以说准备了十几年了。

近十多年来，张健老师参与了多个产业地产项目，这些真实的项目都会放到这门课程里面，通过案例形式和大家介绍。同时，张老师也给很多做产业地产的企业做内训，比如华夏幸福、万达、大悦城、水游城、天河城、绿地商业等等。所有这些企业，无论是华夏幸福模式，还是万达模式，它们里面很有很多共性。当然也有一些特殊性，我们都会通过课程和大家介绍。

大家需要注意，整个课程是围绕着“投融管退”来介绍的，另外，本次课程案例非常多，这些典型案例都是通过精心筛选的。

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课程仅作学习交流目的，不构成具体投资项目指导建议。房学拥有课程安排最终解释权。