进入2020年，新冠肺炎疫情成为第一只影响全世界的黑天鹅事件。在整个一季度，疫情几乎冻结了中国所有经济活动，并开始在全球范围蔓延。

高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓表示：“房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”

北京2020一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。基于商业地产运作的特殊性，对比其他类型的地产租赁，商业地产租赁更侧重关注商业地产特有的因素（以大型商业综合体为例），例如开业率、提成租金、租户品牌、装修风格、营业时间等。

因此，商业地产租赁合同的条款设置常常具有其内在的商业逻辑。

目前，一方面随着信息时代袭来，“淘宝”“亚马逊”“天猫”等电商平台携着“便捷”“实惠”的天生特质，如洪水猛兽一般吞噬着线下实体商业的市场份额，另一方面，各路资本纷纷进入商业地产领域，导致全国商场数量激增。

实体商业竞争激烈的大环境下，必然会有“失败者”黯然退场，对于地产公司而言，需要不断引进高质量商户，对于商家而言，需要最大程度保障自己的竞争优势。

因此，我们特邀资深的不动产与建筑工程律师，和大家谈谈商业物业租赁中最常见的一些难题。

本期嘉宾：马律师

20年房产、土地及建筑工程领域经验

北京大学法律硕士

“ALB客户首选律师”

“北京市朝阳区优秀律师"

近二十年来，我一直在做房地产及相关的法务工作，其中在商业物业租赁这个领域，也遇到了一些实务上的法律问题。包括我们的客户也经常会咨询一些法律上的一些难点，甚至存在争议的一些问题，今天我们把它提炼出来，与大家交流。

我们分享的话题，主要有六个方面：第一个方面是商业物业租赁合同的效力问题，这个也是会被经常问到的一个问题。第二个问题是租赁合同的解除问题。这个也是在实务中会经常出现问题的，也是我们的客户最为关注的一个话题。第三个问题是装饰装修问题。第四个是租金纠纷问题。第五个问题是承租人的优先购买权问题。第六个是违约金问题。

当然因为商业租赁这个领域里面，确实是问题非常之多，因为我们的这个课程，容量有限。这次就选取了六个，我认为是问题比较多的、比较集中的几个方面，和大家深度沟通、精确掌握。

1 租赁合同无效的概念、特征

2 租赁合同无效的法律规定

3 租赁合同无效的法律后果

4 哪些情形涉及租赁合同的效力问题

5 违法建筑出租的效力如何认定

6 竣工验收对房屋预租合同的效力的影响

7 登记备案对房屋租赁合同的效力的影响

8 农用地用于非农建设对租赁合同的效力的影响

9 租赁合同解除问题

10 次承租人有什么权利？

11 如何处理承租人添附的装饰装修物

12 哪些属于有益费用？

13 租金纠纷问题

14 有关承租人优先购买权的问题

15 拍卖、折价、变卖方式出卖房屋，承租人是否有优先购买权

16 违约金问题

购课后可添加助教微信crec8888获取课件

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最后，希望本次课程能给大家带来满满的收获。