重磅解析：三季度是今年房企融资最后的盛宴 | 今晚见

房企紧赶窗口期发债

贝壳研究院数据显示，2020年前三季度房企境内外发债同比上涨1%，疫情下整体规模发行超越原有预期。有观点认为，主要由于上半年国内在“稳经济”的方向下境内融资环境边际宽松所致。也有分析人士认为是网传融资新规即将到来促使房企加速发债。

自今年4月起，LPR便维持在1年期3.85%、5年期4.65%的报价，已连续5个月未作调整。在业内看来，虽然LPR没有变化，但疫情时期“极度宽松”的货币政策，已经开始逐步收紧。

银保监会官网显示，今年6月份，银保监会就发出了《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，对严查资金流向房地产有明确说明，这也被业内认为是货币政策即将收紧的信号。

“三道红线”则将信号灯充分点亮。政策方向、市场导向已经明确，现在已经开始催动房企进行财务结构优化了，高杠杆模式将深刻转变。

而在融资压力较小，还能够拿到“相对便宜的钱”的时候，房企在偿债压力下，融资动作显得十分激进。

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看，2020上半年房企的有息负债规模进一步提升，达到7.8万亿元，相比2019年末上涨6.82%。

显示，与上半年融资利率下降趋势相比，三季度境内、境外外票面利率明显上涨，融资低利率窗口期已过。

“淘汰赛”结果将真实上演

虽然偿债压力大，但融资新规“硬框框”的限制下，未来房企发债仍会受到抑制。

尽管三季度房企加紧发债，仍未赶上债务到期规模增速。统计显示，8-9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。

而四季度到期债务规模折合人民币约2707亿元，较三季度下降约5.4%，可以推测四季度在融资新规作用下，房企发债规模增速大概率同势下降，房企压力进一步加大。

贝壳研究院结合房企2020年中期财务数据，选取70家百强房企统计，结果不容乐观。其中仅有6家房企未踩线；24家房企一项指标超阈值；21家房企两项指标超阈值；19家房企三项指标超阈值。

行业分化也随着“三道红线”的来临而越来越清晰。诸葛找房统计显示，有息负债增速最高的两个阵营来自于1500-2000亿规模的房企，与500亿规模以下的小房企。这其中，小房企在各项压力下，“崩盘”风险无疑更大。

据粗略统计，上半年全国有220余家房企倒闭，大部分破产原因涉及债务压力增大，资不抵债或是经营不善，最终导致以破产方式来处置。而大型规模型房企安全性则相对更高。

统计显示，从短期有息负债现金覆盖度来看，2020上半年100家上市房企现金覆盖度均值为102.5%，表明大部分房企现金流能覆盖短期债务情况，短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了215%。

其中，滨江、保利、万科、旭辉、碧桂园、中海、越秀等规模房企现金流表现优秀，现金覆盖度均在130%以上。

下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。面对现金流压力，房企或加紧抢占“中秋十一”双节假期市场，多采用促销政策，以回款对冲融资端压力。