首先，我们需要理解什么是PV？

PV（Present Value），也就是现值，举例来说就是未来n期的1块钱用一定的折现率贴现后等于现在的多少钱。

例如，现在的1块钱值钱和2年后的1块钱值钱，哪一个更值钱？在经济学中和现实生活中，我们可以很容易的发现，现在的1块钱更值钱。其中涉及到投资机会成本和通胀率的问题。

假设，你会在2年后得到1块钱，那这1块钱对于现在来说值多少钱呢？折现率r为5%：

现值公式为：PV= FV/（1+r）ⁿ

PV=1/（1+5%）² =0.907029

其次，我们需要理解什么是资产价值？

国外的教科书有一句经典的理论：“When you buy real estate, you are buying a set of assumptions about the future”. 你当前购买的资产，实际上代表着你购买了这个资产未来产生的收益。由此，我们可以得出一个总的前提：

Property Value = Present Value of Expected Future Cash Flows

1.资产的价值 = 未来每年的现金流CF（cash flow）的现值总和，那么我们的资产估值最理想化的公式就出来了：（不考虑现金流增长率）

（其中，CF₁表示第一年产生的现金流，r表示折现率）

2.再进一步分析，每年资产产生的现金流（CF）不是固定不变的，会有一定的增长率，我们假设资产的现金流的每年增长速度为g，那么资产估值的公式进一步深化为：

那么可以得出，

好了，说好的一张图解读，让我们通过图片总结一下：

看到这张图是不是联想到了永续年金模型，没错！

商业地产的属性与年金的属性相似：

1. 每年都有一笔稳定的现金流，而是具有较为稳定的增长特征

2. 存续期较长，且规模稳定

因此，我们可以用一个增长性的年金的角度看待商业地产的资产价值。

所以，基于商业地产的属性，通过以上两步的数学推算：

Cap Rate的近似值等于 折现率r 减去 NOI的增长率g，即，

（有兴趣的小伙伴，也可以结合学习参考戈登模型(Gordon Model)，具有类似的推断）

现在大家是不是对Cap Rate 有了更深刻和立体的理解呢？

划重点：Cap Rate 与折现率和NOI的增长率相关。

答案：NO!  我们从上面的公式中看到，CapRate约等于折现率减去NOI的增长率，折现率代表着投资方对项目的收益预期，因此，公式中的r才是真正的投资回报率，通常我们会用项目的IRR来代表折现率，所以项目的IRR才代表着真正的投资回报率。当NOI增长趋向于0时，Cap Rate也会趋向于投资回报率水平IRR。

针对商业地产的盈利模式和估值，不同的指标，计算方式不同，所以用处不同。对很多地产人，特别是投拓人员来说，这方面一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。不同的计量方法对企业利润的影响是很大的。

大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。但是后来发现对不动产项目没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。

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