上海首例集体建设用地入股！沉睡土地盘活成特色小镇？

10月24日，位于上海南郊的花海芳香小镇二期宣布启动，这是上海金山区朱泾镇待泾村与上海蓝城花开海上建设管理有限公司（以下简称“蓝城花开海上”）共同开发经营的项目。待泾村以99宗、共计113.02亩农村集体经营性建设用地的使用权作股本，蓝城出资，共同成立了上海花泾建设发展有限公司，花泾建发注册资本约2.27亿元，其中蓝城花开海上是大股东，持股51%，待泾村与朱泾镇经济合作社分别持股36.75%、12.25%。土地入股后获得的股权收益，按照保底加收益分配模式，持续为壮大镇、村集体经济赋能。

该项目囊括精品酒店、度假民宿、餐饮、文旅零售、文娱中心和芳香广场等在内的花海二期工程计划年内开工，预计明年完成建设，投入运营。

项目从2019年10月份启动立项，11月6日项目选址，2020年1月19日完成“农转用”，5月19日取得供地批文，7月3日取得了99本不动产权证书，全流程仅用了半年多时间，是上海农村集体经营性建设用地取得不动产权证书第一例。项目启动的一个背景值得注意：2019年8月，新《土地管理法》获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，定于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》中，删除了原来土地管理法第43条，即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制。

按照新《土地管理法》，农村集体建设用地经2/3以上集体经济组织成员同意，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

在集体土地这个话题上，越来越多的开发商也看到了机会，许多地产人对国有建设用地非常熟悉，但是对于集体建设用地的实操所知甚少，在实操过程中也犯了不少错误，走了很多弯路。

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