在房地产调控进一步深化的背景下，新开发住宅产品的市场进程已经面临天花板，而包括商铺、写字楼、专业市场等在内的商用物业又受到开发商前所未有的热捧，开始显现出蓬勃的发展热潮。
越来越多的房地产企业想对接资本市场，盘活存量，收获稳定的回报、实现资产增值。
仲量联行发布报告显示，疫情影响下，2020年全年北京商业地产大宗成交总额达到470亿元。该水平虽显著低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的380亿投资总额。
商业地产的潜力和火热，让投资者和开发商都从中看到了巨大的机遇，各地有一些非常著名的项目影响很大，甚至成为地标建筑。但是，商业地产最需要的是时间的检验，也需要有较强的金融思维和运营能力，不然，失败、或者是走下坡路的项目一定不会少。
有些开发商习惯于把住宅地产的模式直接照搬到商业地产中，往往是重开发轻经营，忽视了估值测算分析。
同时，也有不少房企正在通过创新融资工具盘活存量资产，实现优化公司债务结构，产业转型升级，甚至为项目轻资产运营提供了有利条件。
其实，商业地产的每一平米的现金流是可以计算出来的，底层资产的质量和盈利情况就是资本对接成败的关键因素。想在商业地产这盘棋上寻求解法，底层资产的估值就将是一个不容回避的最根本问题。
一、不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）
1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值
2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理
二、不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）
1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等
2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式
3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）
4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）
三. 从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）
1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算
含凯德、万科、华润、世茂、龙湖等商业地产和写字楼等案例分析
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