大规模的人口转移加快了近10年间城镇化的水平。
国家统计局5月11日公布全国第七次人口普查数据显示，2020年有4.93亿人口处于“人户分离”的状态，约占总人口的35%。与2010年第六次全国人口普查相比，人户分离人口增加2.3亿人，增长88.52%。
人户分离人口主要包括市辖区内人户分离以及流动人口两部分。数据显示，2020年市辖区内人户分离人口为1.2亿人，比2010年增长192.66%；而流动人口数量高达3.75亿人，比2010年增长了69.73%。
南京农业大学规划院上海分院院长孙文华5月11日向时代周报记者表示，流动人口规模进一步扩大，得益于交通一体化缩小了时空的差距，增加了人口流动的便利性。“这意味着人口流动的频率会增加，出行或者工作异地化的便利性增强，通过流动人口促进了经济要素的流动，带动区域间经济的均衡发展。”
在流动人口中，2020年包括“北漂”“沪漂”等在内的跨省流动人口达到1.24亿人，比2010年增加3896万人，增长45.37%。
不过，一个更显著的趋势是，近距离的人口流动增长更快。此次人口普查数据显示，2020年省内流动人口为2.51亿人，在十年间增长了85.70%。省内流动人口占全部流动人口的比重由2010年的61.15%，提高到66.78%，上升了5.63个百分点。这意味着，与早年背井离乡远赴外省打工不同的是，现在有大约三分之二的流动人口已经选择在省内近距离流动。
而在人口的流向上，显示出向沿江、沿海地区和内地城区集聚的趋势，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。
分区域看，与2010年的第六次全国人口普查相比，2020年的东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区人口所占比重下降0.79个百分点，西部地区人口所占比重上升0.22个百分点，东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。
而人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，分别较10年前增加了2171万人、1014万人、609万人、573万人和534万人。值得注意的是，这5个省份十年间增加的人口数量约占全国的68%。
数据显示，2020年，流向城镇的流动人口为3.31亿人，占整个流动人口的比重达到88.12%，比2010年提高了3.85个百分点。十年间常住人口城镇化率提高了14.21个百分点，比上一个十年的增幅又上升了0.75个百分点。其中从乡村流向城镇的人口为2.49亿人，较2010年增加1.06亿人。
历次人口普查城乡人口的情况。（图片来源：国家统计局）
毫无疑问，人口的流向深刻影响着各地房价的变化。链家集团董事长左晖曾撰文指出，中国的人口分布格局将随着城市圈时代的到来而调整，这将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。
上海易居房地产研究院总监严跃进表示，过去10年孔雀东南飞的格局很明显，成为房地产开发和消费市场较为活跃的区域。“人口聚集更偏好经济发达区域和城市群。这个趋势短期看确实难以改变，这也使得各地省会城市的投资价值更大。”
易居研究院统计的数据显示，2020年，4个一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比上涨2.7%。安居客的数据显示，2020年深圳房价为每平方56795元，与10年前相比上涨超过3倍。与此同时，深圳的常住人口也从2010年的1035.79万人，增加至2019年的1343.88万人。
2020年与2010年全国平均房价前十的对比。（图片来源：安居客）
与此同时，孙文华认为，新型城镇化的发展将导致未来城镇化往县一级的重心下移。“原来所有的资源都集聚在城市，接下来会往乡村振兴转移，通过自然资源和农村空间的组合来提升地域的功能性，使乡村跟城市有互补，实际上这也是缩小城乡差距的过程。”
严跃进认为，对于中部城市而言，随着后续基础设施的改善，预计人口回流的可能性较大，成为市场投资可以重点关注的区域。而随着省会城市房价的上涨，周边的县区或卫星城也将成为房企重点关注的区域。
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