三道红线全踩，“京城地产一哥”首开股份或被限制融资？

4月16日晚间，首开股份发布2020年度报告。公司2020年营业收入为442.26亿元，较2019年减少了7.18%；归属于上市公司股东的净利润为31.4亿元，较2019年增加了13.84%；归属于上市公司股东的扣非净利润为23.18亿元，较2019年减少了11.69%。

截至2020年末，首开股份资产负债率为80.42%，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，处于三道红线的“红档”范围。

这意味着新一年开始，其有息负债不得增加。

2000亿债务压顶

“一部首开史，半座北京城”。隶属于北京市国资委的首开股份曾凭借30多年的开发经验和5000多万平方米的开发面积被业内称为“京城地产一哥”。

2018年，首开股份实现签约销售金额1007亿元，同比大增46%，成功跨入千亿阵营。不过，随着公司发展的逐步提速，企业所面临的高负债隐忧浮现。

数据显示，截至2020年报告期末，公司负债合计2636.67亿元，较2019年同比增加了181.93亿元。公司一年到期的非流动负债就有259.44亿元。资产负债率为80.42%。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，主要是公司在前期为了追求规模快速增长，在土地市场上较为激进，导致公司投资支出较大，让公司背负了较高的债务。其实近年来公司也多次提到降低债务，但效果并不是很理想。

此次公司踩中“三道红线”，直接影响就是有息负债不能增加，公司债务偿付压力会增加，只有加大销售力度，加快资金回笼，通过自身“造血”方式才能保持资金流。

翻查过往报告了解，首开股份2020年销售回款计划843.83亿元，按116.63%完成度计算，实际回款金额约为984.16亿元，回款率接近92%。

从这组数据看来，首开股份的业绩完成度的确不错，但前提是目标依然不改“小踏步”风格——2020年销售额目标较前一年累计销售额1013亿元还少2亿元，目标销售面积则少约30万平方米。

资本腾挪融资“解渴”

负债高压之下，近年来，首开股份也积极通过融资“借新还旧”，缓解压力。

年报数据显示，2020年报告期内，首开股份新增融资共523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资仅为108.32亿元。

2020年，首开股份期末融资总额为1368.88亿元，平均融资成本为5.27%。

公司甚至搬来“永续债”做“救兵”。2020年2月，首开股份共发行30亿元永续债，利息率为3.88%；2019年12月，首开股份发行20亿永续债，利率为4.67%。

面临“两集中”等多种调控，收并购未来仍将成为房企拿地的主要方式之一，地产项目的并购贷款一直是房企趋之若鹜的融资方式。

但因并购本身的操作存在很多雷区，对操盘者的专业度要求越来越高，因此很多资金类机构都望而生畏。

鉴于此，中国房地产俱乐部将在4月28日（周三晚）详细讲讲地产项目操盘手必须掌握的股权和资产并购、勾地融资实操，内容非常充实，理论结合实际，句句干货，先来看看课程的提纲：

一.  房地产项目股权和资产并购、合作开发、勾地方式和流程及关键节点

1. 房地产资产并购的特点

2. 房地产项目公司股权并购的特点

3. 房地产项目公司股权和资产转让税收比较

4. 房地产并购与合作开发交易、开发和勾地流程及关键节点

5. 万科、碧桂园和黑石等案例分析

二.  房地产并购尽职调查、风险管理与融资安排

1. 房地产并购尽职调查

2. 房地产并购四大类12种风险和规避（含融资和资金链）风险管理

3. 房地产并购融资的多种方式

4. 万科和南都等案例分析

三.  房地产并购估值、对价、溢价、融资和支付方式

1. 房地产项目和资产估值

2. 房地产并购对价和溢价

3. 房地产并购融资和支付方式

4. 万达和融创、金地等案例分析

四.  房地产并购、合作开发运营整合融资要点

1. 几大协议和方案在项目合作中的作用

2. 关于项目公司的融资及措施

3. 世茂和福晟等案例分析

五.  房地产勾地融资要点

1. 几大协议和方案在项目合作中的作用

2. 关于项目公司的融资及措施

3. 勾地融资相关案例分析

含万科、碧桂园、金地、融创、万达、世茂、福晟、南都、黑石等相关案例分析

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