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一天之内多家房企被“看空”
10月18日，国际评级机构穆迪接连下调了十余家国内上市房企的信用评级或评级展望，其中包括禹洲、世茂、金科、中骏、弘阳、融信、中梁、富力、绿地、阳光城、佳兆业、奥园、合生创展、祥生等多家知名上市房企。
报告显示，穆迪对佳兆业、富力、奥园、绿地等企业信用评级有所下调，例如其对佳兆业的评级从B1下调至B2，对富力的评级从B2下调至B3，而对领地、三盛、合生创展等评级展望从“稳定”下调至“负面”。
穆迪下调房企评级的核心原因是房企偿债能力下降。例如，穆迪将阳光城评级由B1下调至B2，主要考虑到近期债市动荡，阳光城以合理资金发行新债券，面临不确定性。
报告称，截至2022年年底，阳光城有大量在岸和离岸债务到期，包括11亿美元的离岸债券和101亿元人民币的境内债券。
实际上，本月的不久前，标普和惠誉也对部分国内房企下调了评级。例如，标普将富力评级从“B”下调至“B-”，展望为负面，对绿地长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”；惠誉也将鑫苑置业评级下调至“C”。
更有统计数据显示，截至9月底，穆迪、标普和惠誉等三大国际评级机构下调房企评级行动累计达到90余次，超过去年全年的两倍。
这个事件的根源是行业融资负面情绪被花样年等房企违约事件点燃，进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调。但一天内多家房企被“看空”，还是头一次出现。
央行发声：保持房地产信贷平稳有序投放
无论是开发商、投资者或者是学者，都难以对中资房企所发行的美元债之后的走势作出预判，房地产行业似乎陷入了至暗时刻。整个房地产业以及资本市场，也都在等待融资修复的机会。
好消息是，日前央行第三季度金融统计数据新闻发布会，对房地产信贷管理等问题进行回应。
央行表态称，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，一定程度上造成一些企业资金链紧绷。主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
中国人民银行金融市场司司长邹澜在会上表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，维护房地产市场平稳健康发展。
央行的言外之意是，房地产行业整个的基本面未有根本性改变，政策的重心还是“稳”，房价回稳的城市信贷端政策或迎来改善，银行也会适度正向调整房企的信贷措施，房企资金压力有望缓解。
不过也有业内人士表示，央行表态纠正商业银行对“三线四档”的理解，但放松的步子不会太大，因为在整体政策层面，房地产开发领域融资环境单边收紧是客观存在的，房企整体融资环境还是处于紧缩状态。
克而瑞报告显示，展望四季度，房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少 19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。同时2022年上半年房企到期债券规模为3671亿元，房企偿债压力持续。
房企：拒绝“躺平”，努力找回市场信心
对于本次评级机构的大规模“扫射”，有不少房企感到“委屈”，一位地产高管无奈称，这次下调公司评级主要受整体行业趋势影响，“穆迪预计短期内行业不会出现好转，近期才对房企的评级进行了较多调整”。
近期同样遭遇评级下调的奥园则对媒体回应，“明白市场关注房企的短期流动性及偿还能力，但对标普和穆迪的此次评级行动，并不太认同其依据及论点，奥园一直按计划推进业务，提前铺排资金，主动管理债务，持续改善信贷指标”。
鉴于近期市场担心房企出现债务违约的情绪在扩大，不少房企通过股东贷款和赎回美元债等方式增强市场信心，包括奥园、中梁控股、禹洲集团、德信地产、金辉控股、弘阳地产和融信中国等。
10月11日，龙光集团宣布提前赎回1000万美元2022年到期的美元债，并表示截至9月底，已完成2021年所有境内外到期债务的再融资，无债务到期的资金压力。
同一天，当代置业发布公告，公司寻求将2021年到期票息12.85% 优先票据到期日延长三个月。业内分析师称，这一相当于官宣违约。
为了继续支持当代置业，当代置业的控股股东张雷以及执行董事张鹏更亲自下场营救，向公司提供8亿元的股东贷款，以帮助公司度过危机。
10月15日，中国奥园宣布，已进一步回购总额为300万美元的优先票据。奥园管理层也表示，公司今年至今已购回本金总额1500万美元债，至此，奥园2021年内到期的境外美元债已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。
佳兆业也对投资者表示，将根据市场行情，选择合适的时间点，用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从数量和结构上看，被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对较大，说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。虽然政策方面存在调整空间，但从市场行情好转到企业财务好转，是有时滞的。
克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨认为，到明年年初市场才可能会有一个修复的过程，无论是调控政策也好，还是企业风险出清也好，还需要再等一等，明年初或许才会有改善。
房企的偿债压力，聚焦在今年四季度和2022年。据克而瑞证券监测，10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。这意味着，未来15个月，将有627.23亿美元到期未偿还债务。
积极应对即将到期的债务，是目前房企的当务之急。毕竟违约之后市场丢失的信心，需要房企用加倍的时间和努力来找回。
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