百强房企成绩单出炉！多家未能完成年度销售目标 苦修内功势在必行

中指研究院监测数据显示，碧桂园、万科、融创分别以累计销售7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列三甲，合计销售19767亿元。

相比2020年碧桂园、恒大、万科销售分别达到7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，今年略有缩水。

2021年，千亿房企维持在41家，同时共计158家房企跻身百亿军团，但内部阵营分化加剧。面对行业融资紧张的形势，房企不再单纯追求规模扩张。3000亿以上、1000亿-3000亿、500亿-1000亿、300亿-500亿、100亿-300亿房企分别为9家、32家、25家、38家、54家。

各阵营门槛值有升有降，TOP3房企门槛值为5976.0亿元，较上年下降14.8%；TOP10房企门槛值为2903.0亿元，较上年增长0.4%；TOP30房企门槛值为1218.9亿元，较上年下降6.7%；TOP50房企门槛值872.2亿元，较上年增长1.4%；TOP100房企门槛值为330.8亿元，较上年下降0.7%。

2021年，二线城市继续成为百强房企的业绩后盾。中指研究院监测的50家百亿代表企业中，二线城市业绩贡献占比为58.1%，但较2020年微降0.2个百分点；三四线城市业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。

从各个城市群的业绩贡献率来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献率分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比超6成。

从具体城市来看，杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳列2021年百亿代表企业城市销售额前十名。其中，武汉、南京、杭州销售额同比增速较快，分别达到37.7%、28.67%和28.4%。

中指研究院认为，2022年房企更需顺势而为，控规模、调节奏：加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全；量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；提升产品力和服务力，提升品牌竞争力。

此外，在行业调整阶段，央企、国企优势突显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。

2021年12月召开的中央经济工作会议对房地产市场的健康发展，重申了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时还有一个新的提法——促进房地产业良性循环。

作为支柱产业，房地产业的良性循环，关乎国民经济的稳定增长，不仅是房地产市场健康发展的长期目标，也是一项极为复杂的系统工程。

中房智库苏志勇撰文认为，促进房地产业良性循环，至少包括三个层次：

一是在宏观层面要实现房地产及其上下游产业链的良性循环；二是在中观层面要实现房地产市场的良性循环；三是在微观层面要实现房地产企业自身经营发展的良性循环。

行业“入冬”之时，房企间正在加速分化。个别典型房企在2021年下半年陷入流动性困境之后，开发建设的楼盘项目要由地方政府介入善后，这使得从2021年9月份开始，地方政府在执行层面大幅加强了对预售资金的监管力度。

而且越是信用资质较弱的房企，越是倾向于对它们采取格外严厉的预售资金监管措施，从而导致典型房企的销售回款周期大大拉长。

虽然流动性压力是全方位的，个别房企违约影响的是全行业的信用，但从面临行业低谷时的表现而言，头部绿档房企展现出了十足的韧性。

从近期行业信贷政策的方向来看，呈现出了结构性宽信用的特征，即央企国企、优质民企开始率先恢复债券融资。

此外，合理开放开发贷及优质房企获取并购贷款，预示着在差异化的信贷政策下行业出清加速，销售回款及投融资方面具备优势的头部绿档房企，穿越周期的能力会进一步凸显。

银河证券房地产分析师王秋蘅认为，当前阶段房地产市场已过政策底部，房企融资的“至暗时刻”也已经度过。但是，未来政策落地对“房住不炒”的基调不会改变，大幅度宽松很难再现。

近期，央行、银保监会联合印发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称《通知》），重点支持优质房地产企业兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，政策落点意在协助出险房企完成项目转让，缓解出险房企流动性压力。

从收购对象及收购主体来看，《通知》强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，同时对收购主体的要求是必须自身条件要好。

随着政策落地实施，不仅能够盘活增强出险房企的流动性，央企国企、优质民企有望借助政策东风扩大优势。

比如龙湖。过去几年间，龙湖集团不在销售规模增速最快的地产商之列，但却属于财务表现相当稳健的典型房企。2021年前11个月，龙湖集团累计实现合约销售额2504亿元，比2020年同期的2428亿元增长了3%。

龙湖集团强调主动融资，让融资杠杆与公司业务相匹配，保持融资定力而不失控，从不开展风险系数较高的短期融资品种。在资金面偏紧的2021年上半年，它的整体借贷成本进一步优化至4.21%的历史低位。

金科股份也是行业里稳健发展的典型房企，少数几家头部绿档房企之一。

房开市场的下行周期里，融资端遭到封堵，企业想穿越周期必须依赖自身强大的“造血”能力，即销售回款。截至2021年前三季度，金科股份累计实现合约销售额1463亿元，比2020年同期下滑了0.7%。但与此同时，金科股份在2021年前三季度的销售回款达到了1435亿元，回款率高达98%。

这就是金科股份所强调的“有质量的销售”。金科股份的一位高管表示，在销售工作上不会牺牲长期利益追求短期规模，坚持现金为王，做有回款的销售。2021年前三季度，金科股份的经营性现金流净额同比增长了570%。

“房地产业的旧时光已经过去，将要探索新的发展模式，促进房地产业的良性循环。政策调控已走过底部低谷，但全面大幅宽松的刺激政策很难再现。”

一位典型房企管理层表示，“在当前市场下行、行业阵痛的周期里，典型房企在加速分化，那些规模克制、杠杆可控、销售强悍的头部绿档房企，下一阶段的发展优势和资源都会更加显现。”

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