总体来说，上半年国内投资市场主要呈现处以下几个特点：
1. 外资“休假”回潮，融资能力较强的险资接盘优质资产，二者共同推动了上半年国内投资市场的几笔大金额及资产包的投资交易。
2. 据初步统计，外资收并购金额达528.4亿元，占总交易额的34%；险资收并购金额约442.6亿元，占总交易额的28%。
3. 国内大宗交易的重镇依旧集中于北上广深，上海以459.3亿元、30%的市场份额稳坐头把交椅。
4. 办公类项目热度居高不下，持续占主导地位。物流与新经济资产的数据中心需求有所增长，或将成为投资布局重要领域。
5. 受疫情波及较为严重的商场与酒店出现了几笔大额交易，尤其是领展、博枫等具有成熟营运经验的投资者接盘，说明境内外投资者正在恢复对国内市场的信心，市场流动性显著加强。
2021年上半年部分商业地产大宗交易明细：
地产行业这一年钱难借，房难卖是普遍共识，但大佬们都说行业还有十几年的发展红利。
不过他们的动作却很诚实的开始布局地产以外的多元业务如长租公寓、购物中心、产业园区、物流地产等等，这些被冠以存量的统一称号。
尽管受疫情影响，但在国内经济迅速恢复的大环境下，国内投资市场一直保持着颇高的交易活跃度，尤其是外资投资者，上半年频频交易资产，买入、卖出资产规模均超过300亿元，北上广深仍为外资投资的首选核心区域。
在如此趋势下，越来越多的房企想通过资产管理的手段对接资本市场，盘活存量，收获稳定的回报、实现资产增值。
尽管"去库存"愈演愈烈，但是面对增量市场和失衡的去库存结构，"库存"仍在不断增加。且据估算，这个市场价值万亿，场内人头攒动。
甚至有数据指出，国内280个地级市，平均一个城市有超过万亿资产未被激活，这对于城市发展而言既是极大的掣肘，也是重要的突破口。
但现实问题是，这个市场跟开发的短平快迥然不同，看起来诱人，想吃上这口食，没个绣花功夫也白搭，而且现在就有一大难题摆在万亿大蛋糕面前。
房开做住宅，房子的定价跟周边住宅的价格密切相关。而资产到了资本市场上，资本方主要根据NOI、EBITDA等指标倒推资产估值。
所以这两种不同频的估值方式，导致房开资产退出时，会有一些不适应，影响交易通畅性，资产去化存在难度。
房企想盘活存量，底层资产的质量和盈利情况是对接成败的关键因素。想在资产管理这盘棋上寻求解法，底层资产的估值就将是一个不容回避的最根本问题。
2016年，万达商业就曾因不满港股估值过低而选择退市。可以看出，商业地产的估值之谜甚至能影响一家龙头房企的进退之路。
针对商业地产的盈利模式和估值，不同的指标，计算方式不同，所以用处不同。不同的计量方法对企业利润的影响是很大的。
商业地产投资周期长、规模大，现金流一直是房地产企业关注的重点。如何盘活手中的优质项目，实现价值最大化是一个紧要且备受关注的命题。
这其中，如何对资产作出科学的评估，衡量投资收益的价值，对资产的作出正确判断，是许多公司关注的重点。
2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理
3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链
（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算
1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等
2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式
3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）
4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）
5. REITs的核心经济指标
（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环
1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算
2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化
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