进入2022年，房地产行业的销售情况依旧不太乐观，销售额依旧大幅度下滑。数据显示，2022年1月，29个重点城市新房整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。2022年1月，TOP100房企销售额同比下降23.1%。
有专家表示，今年上半年房企在市场销售、融资等方面的改善有限，压力依然较大；下半年，随着各地政策落地，市场回暖，房企压力将明显好转。
近一半房企亏损
近期，房企陆续发布2021年业绩预告。根据中指研究院统计，截至2月8日，A股64家房企发布业绩预告，亏损27家，占比42.2%，亏损额超过10亿元的有11家。
具体来看，亏损的房企有*ST绿景、中天金融、莱茵体育、新华联、美好置业、财信发展、嘉凯城、世联行、南国置业、国创高新、冠城大通、宋都服务、*ST云城、天房发展、华夏幸福、ST粤泰、蓝光发展、 *ST海创、华远地产、*ST中房 、广宇发展等。
房企亏损的原因主要包括市场竞争加剧，项目降价销售，去化速度未达预期；受房地差周期影响，新获取项目前期投入尚未达到结转条件；受市场及公司流动性影响，2021年度竣工项目数量减少；疫情影响，物业出租率下滑；受房地产行业影响，业务形成较大的减值损失及公允价值变动损失等。
实现盈利的房企包括沙河股份、大悦城、渝开发、荣丰控股、津滨发展、泰禾集团、华侨城A、中国武夷、三湘印象、荣盛发展、新大正、大名城、派斯林、*ST松江、万通发展、迪马股份、新黄浦、珠江股份、京能置业等。
不过，不少房企的虽然保持盈利，利润规模较去年同比下降。
值得注意的是，大悦城、泰禾集团、*ST新光、*ST松江、*ST基础、珠江股份实现了扭亏为盈。根据房企发布的业绩预告，盈利的原因主要有达到结算条件的房地产规模同比增加；2020年已经计提了较多资产减值损失；公司对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效等。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，房企的亏损可以分成两类，一类是由于成本不断上升（包括前期拿地成本过高，以及去化难度增加导致销售费用偏高）导致净利润持续减少，甚至出现亏损。这类房企相对较多；另一类则是在财务层面出于保守预估，针对自持性资产等计提了较大的减值准备，这类房企相对较少。
一月销售面积下降近四成
进入2022年，房地产行业的销售情况依旧不太乐观，销售额依旧大幅度下滑。克而瑞数据显示，1月，29个重点城市新增供应面积1080万平方米，环比下降58%，同比下降43%；从成交情况来看，29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%。
根据中指研究院统计，2022年1月，TOP100房企销售额同比下降23.1%，其中销售额超百亿房企较去年同期减少14家，超五十亿房企较去年同期减少31家。
多种原因造成销售大幅下滑。刘水认为，一方面，2021年1月份房地产市场销售情况良好，基数较高。二是，2021年下半年以来房地产销售剧烈下滑，尽管政策上在边际改善，但市场还没有出现明显回暖。刘水表示，今年二季度以后房地产销售会逐渐回升。
土地市场方面同样处于颓势。克而瑞数据显示，截至1月23日，2022年全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，环比2021年12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；成交总金额降至1133亿元，环比上月大降90%，同比也下降了75%。平均楼板价跌至2069元/平方米，环比降幅达15%。
“总的来看，今年房企投资拿地会更加理性，但不同类型企业会有差别。”刘水表示，实力强劲的央国企及经营稳健的民营企业依然会积极获取优质地块，为后续发展做好储备。杠杆高的企业、流动性困难的企业会基本停止拿地，节省支出，确保现金流。
2022年，房企将会加速分化，行业洗牌将继续上演，以稳健型为主的房企将会迎来发展的窗口期，国企央企优势凸显，部分高杠杆高负债的房企仍面临生存难题，未来行业内仍然是优胜劣汰、剩者为王。
新的一年，房企的经营会有两个特点，即分化将持续，企业间的兼并和资产转让也会持续。
凭借融资优势，部分央企和大型国企将在拿地以及销售层面有较好表现，同时由于部分城市和区域的调控节奏有所变化，也会对销量提升有所帮助，这会进一步加大分化的趋势。
另外，虽然总体来看房企的融资压力会有所减轻，但这并不代表房企的整体偿债压力会明显减少，今年依然是房企偿债高峰，不少房企仍将通过资产转让以及大股东注资的方式来缓解压力，因此可能会出现部分房企规模不断减少但利润转好的情况。
实际上，在此前召开的中央经济工作会议上，有关房地产业良性循环、探索新发展模式的提法，就引起市场的广泛关注。
进入2022年，即便政策有放松，但调控的方向不会变，房企必须放弃幻想，寻找新的出路。
万科董事会主席郁亮曾表示，房地产在未来依然大有可为，内部架构调整只是系列动作之一，目的只有一个，让公司在管理红利时代继续打赢。
迈入管理红利时代，房企的变革也是理所当然。内部结构变革之后，也许，部分民营房地产企业即将熬过最冷的冬天，重新走上新的征程。
前几年一片唱衰声中，万达大手笔转让重资产。2021年，万达宣布实现全面轻资产转型。
从目前的房地产行业的现状来看，大多数的房企所面临的困境，都是超过当时万达所面临的困境的，回头看一看，万达当时的选择无疑是正确的。
实际上，万达商管的轻资产模式一旦形成一套流程和模块，便可实现万达广场的快速复制，从而加速商业广场的扩张。更重要的是，轻资产战略能够让万达商管的金融杠杆回归到合理水平。
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一、房地产轻资产管理的主要内容
1. 学会区分：房地产资产管理和房地产轻资产管理
2. 众多房企借道轻资产提速的底层逻辑是什么？
3. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”模式
4. 持有阶段轻资产管理：运营管理、基金管理
5. 打通开发阶段和持有阶段轻资产管理
二、代建模式 （含绿城、金地、红星美凯龙和万达案例分析）
1. 绿城代建模式
2. 金地代建模式
3. 红星美凯龙代建模式
4. 万达代建模式
三、小股操盘模式（含万科案例分析）
1. 小股操盘——万科案例分析
2. 小股操盘 + 私募基金模式——万科和铁狮门案例分析
四、代建 + 基金模式（含知名房地产私募基金案例分析）
1. 中小房企与房地产私募基金
2. 这类房地产私募基金特点及操作模型
五、房地产开发轻资产项目管理方式（含龙头房企案例分析）
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
2. 轻资产项目合作协议的风险管控点及案例解析
3. 轻资产项目执行监管内容及案例分析
六、商业运营管理（含万达和宝龙等案例分析）
1. 商场运营及案例分析（万达、宝龙、锦和等）
2. 办公楼运营及案例分析（五大行等）
3. 园区运营及案例分析（中南高科、碧桂园、普洛斯等）
4. 公寓运营及案例分析（雅诗阁、万科等）
七、物业管理（含碧桂园和雅生活案例分析）
1. 物业管理公司上市潮、背景及前景
2. 碧桂园服务案例分析
4. 万物云案例分析等
八、房地产资产管理（含万科等案例分析）
1. 房地产资产管理是打通运营管理和资本管理的关键
2. 万科印力案例分析
3. 光大安石案例分析
九、房地产资产证券化 （含越秀和凯德等案例分析）
1. 类房地产投资信托基金 (类REITs）及万科和菜鸟等案例分析
2. 公募房地产投资信托基金（REITs)及越秀和凯德等案例分析
十、房地产轻资产管理模式设计和方法
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
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